지역주택조합 사업의 희박한 성공률을 두고 전문가들은 사업 구조 자체가 현실 가능성이 없기 때문이라고 지적한다. 지주택 사업은 사업계획안을 마련한 뒤 토지 확보에 착수하는데 이 과정이 토지 가격 폭등으로 이어져 토지를 100% 확보하기가 어렵기 때문이다.

토지 소유주들이 사업을 진행하는 보통의 재개발·재건축과 달리 지주택 사업은 일단 사업을 진행할 부지를 정한 뒤 해당 지역의 토지를 매수해 주택을 짓는 방식으로 진행된다. 이 작업은 통상 추진위원회로 불리는 임의 단체와 이들이 지정한 업무 대행사가 담당하는데 해당 지역의 토지 소유주로부터 토지 사용권원을 50% 이상 확보하면 추진위의 조합원 모집 신고 및 공개 모집이 가능하다. 이후 토지 사용권 80%, 토지 소유권 15%를 확보하면 조합 설립 인가를 받을 수 있다. 지구단위계획 결정이 필요한 사업인 경우 토지를 95%만 확보하더라도 남은 5% 토지에 대한 매도 청구를 통해 강제 매도를 이끌어 낼 수 있어 대개 토지 95%를 확보했을 경우 성공적인 사업으로 평가받기도 한다.

문제는 토지를 100% 확보하기가 어렵다는 점이다. 대개 추진위는 주택 사업 추진 과정에서 종상향 등을 통해 토지의 가치를 높여주겠다며 토지 사용권원을 확보한다. 하지만 이 시점부터 이미 토지의 가격이 오르면서 사업성이 급락하는 것은 물론 토지를 확보하는 것도 어려워진다. 여기에 토지 가격을 최대한 비싸게 받으려는 일명 ‘알박기’ 세력까지 등장하면 사업 진행은 사실상 불가능해진다. 한 관계자는 “지주택 사업에는 일명 ‘6% 비대위’라는 말이 있는데 토지 소유주의 6%만 뭉쳐 알박기를 하면 사업 자체가 불가능해 나온 단어”라고 말했다.

토지를 확보한다고 해도 성공적인 사업으로 직결되지는 않는다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 냉각으로 금융 비용이 급증한 데다 공사비까지 올랐기 때문이다. 통상 지주택은 일반 분양 대비 저렴한 분양가를 내세우는데 지금처럼 금융 비용과 공사비가 오르면 조합원은 처음 계약했던 금액보다 수천 만~수억 원을 더 부담할 수밖에 없다. 한 업계 관계자는 “과거에는 서울 등에 아파트를 지을 만한 나대지가 많았고 토지 가격도 훨씬 저렴했기 때문에 그나마 지주택 사업이 성공할 확률이 있었지만 지금은 토지 확보는 물론 공사비 인상, 높아진 PF 허들 등으로 사실상 사업 성공이 불가능한 상황”이라며 "이 같은 난관을 뚫고 준공에 성공하더라도 수억 원의 추가 분담금을 내고 다른 정비 사업보다 더 비싸게 입주하는 것이 지주택의 현실”이라고 지적했다.

전문가들은 부재한 감시 장치와 허술한 규제를 문제로 지적한다. 도시정비사업의 경우 도정법에 의해 정기적으로 회계 감사를 받고 공개 입찰을 통해 협력 업체를 선정한다. 그러나 지주택은 법적으로 조합원 모집에 대한 규제만 있을 뿐 실제로 조합비가 어떻게 사용되는지는 깜깜이다. 한 분양 대행사의 관계자는 “마음만 먹으면 조합원들의 돈을 털어먹기 좋은 것이 지주택”이라며 “이 때문에 지주택만 전문으로 하는 곳도 많다”고 전했다. 업무 대행사가 사업 전반을 좌지우지하지만 업무 대행사의 자격 요건이 ‘5억 원 이상의 자본금(법인인 경우)’ 등으로 낮은 것도 문제다.