서울 용산구에 자리한 이촌동 래미안 첼리투스. 이 아파트의 전용면적 124.02㎡인 101동 주택공시가격의 저층은 24억3800만원이며 고층은 31억2500만원 수준이다. 동일한 전용면적인 103동의 주택공시가격은 20억7600만~27억4800만원으로 책정됐다. 같은 아파트, 같은 전용면적임에도 많게는 4억원 가까이 차이가 나는 셈이다. 시장 매물가격은 더 큰 차이를 보인다. 네이버 매물에 따르면 101동은 50~52억원 선인 반면 103동은 약 40억원 정도다.

전문가들은 이 같은 차이를 '한강 조망권' 때문이라고 분석한다. 한국부동산학회의 논문집 ‘부동산학 연구’ 최신호에서 조명한 ‘한강 조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석'에 따르면, 마찬가지로 한강변에 위치한 서울 최고가 아파트 단지인 서초구 반포동 아크로리버파크의 경우 2017년 1월부터 2022년 6월 말까지 거래된 매물 356건을 대상으로 실거래 가격을 조사한 결과, 한강 조망률이 1%포인트 증가할 때마다 실거래 가격이 0.5% 올라가는 것으로 나타났다. 논문집은 특히 한강 조망을 크게 5개 구간으로 나누고, 한강이 전혀 보이지 않는 1구간에 비해 전면 조망이 가능한 5구간은 실거래가에 13.4% 높은 영향을 준다고 설명했다.

하천변 또한 조망권에 영향을 주는 것으로 나타났다. 서울 은평구에서 마포구를 거쳐 한강으로 흘러 들어가는 불광천 인근 은평구 증산동에 위치한 DMC센트럴자이 전용 84B㎡는 현재 불광천 조망이 가능한 물건이 16억5000만원에 나와 있다. 비슷한 물건이 2021년 7월에는 16억325만원에 거래되기도 했었다. 반면, 단지 후면 동에 위치해 불광천 조망이 어려운 매물은 15억원에 분포했다. 2020년 분양 당시 해당 면적의 분양가는 11층 이상 기준, 7억900만원으로 동별로 차이가 없었다. 하지만 준공 이후 불광천 조망권 여부에 따라 1억원 안팎으로 가격이 벌어졌다.

공원조망도 지역에 따라 인기가 높았다. 올해 1월 경남 창원 사화동에서 분양했던 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’는 민간공원조성특례 사업을 통해 들어서는 단지로 창원 사화공원 조망권 단지로 관심을 모으며 1순위 평균 28대 1 경쟁률로 단기간 완판되기도 했다.

부동산업계에 따르면 서울에서는 강 조망권이 18.19%, 산 조망권이 11.89% 거래가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 해안에 위치한 부산에서는 바다 조망권이 22.66%로 산(10.49%), 강(8.21%) 조망권을 크게 앞선 것으로 나타났다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “아파트 분양 시 조망여부에 따라 분양가를 차등하는 경우들이 있긴 하지만 그 차이가 수억원씩 발생하는 경우는 매우 드물다”면서 “때문에 많은 조망권 프리미엄을 기대한다면 분양 받을 때 원하는 면적이 어떤 곳에 분포하는지 따져보고 청약하는 것이 좋다”고 말했다.