중소 시공사의 자금난으로 공사가 중단된 현장이 전국적으로 증가하자 수분양자의 한숨이 깊어지고 있다. 분양보증사고 단지로 인정되면 주택도시보증공사(HUG)가 대체 시공사를 찾아 완공해주는 제도가 있지만 이들 현장은 수 개월 째 공사가 중단됐음에도 보증사고 요건을 충족하지 못해 그대로 방치되고 있다. 이에 수분양자들은 늘어난 기간 동안 중도금 대출 이자를 물어야 하는데다 다른 청약 기회도 놓치는 등 이중 삼중의 피해를 입고 있다.

18일 관련 업계에 따르면 2025년 4월 입주 목표였던 ‘인천 숭의역 엘크루'의 공사가 수 개월 동안 이어지지 않고 있다. 인천 신흥동3가에 들어서는 이 단지는 신흥동3가지역주택조합이 시행을, 일군토건이 시공을 맡았다. 지난해 4월 일반분양까지 했으나 일군토건의 자금난으로 공사가 중단된 상태다. 한 인근 주민은 “4~5월부터 공사 인력이 확연하게 줄더니 최근 결국 완전히 공사가 멈췄다”고 말했다. HUG에 따르면 이 현장의 공정률은 7월 기준 18%로, 4월부터 변화가 없다.

공사가 중단된 현장은 이 뿐만이 아니다. 경기도 남양주 ‘덕소강변신일해피트리’ 현장도 시공을 맡았던 신일이 회생절차에 들어가면서 공사가 멈췄다. 지난해 10월 일반분양을 진행한 이 단지는 2025년 5월 입주예정이었으나 현재 공정률은 올 4월부터 17%에서 멈춘 상태다. 역시 신일이 시공을 맡은 ‘울산 덕하역 신일 해피트리 더루츠’도 공사가 중단됐고 공정률은 올 5월부터 5%에 멈춰있다. 이 밖에 일군토건이 시공을 맡은 충남 논산의 ‘일군 스위트클래스 강경’ 등도 공사가 진행되지 않고 있다.

하지만 이들 현장 중 HUG가 보증사고로 인정한 현장은 일군토건이 시행과 시공을 동시에 맡은 일군 스위트클래스 강경 뿐이다. HUG는 보증사고 충족 요건으로 △주채무자의 부도·파산·사업포기 △공정률이 예정보다 25%포인트 이상 미달해 보증채권자(수분양자)의 이행청구가 있는 경우 △시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우 등으로 규정하고 있는데, 이들 현장은 이 같은 요건에 해당하지 않기 때문이다. 한 일반분양자는 “HUG에서 아직 공정률 미달 요건을 채우지 못해 보증사고 처리가 어렵다며 몇 개월을 더 기다리라고 했다”고 토로했다. 현재 회생에 들어간 시공사는 신일, 대우산업개발, 대우조선해양건설 등이지만 보증사고로 인정된 현장은 ‘대구 장기동 인터불고 라비다’와 ‘삼척마달 더스테이’, ‘일군 스위트클래스 강경’, ‘여수 율촌 다이아뎀’ 등 4곳에 불과하다.

해당 현장들의 일반분양자들은 한숨만 내쉬고 있다. 이미 납부한 중도금 대출에 대한 이자는 공사가 중단되도 내야하는 데다 타 단지에 청약할 기회도 놓치고 있기 때문이다. 이에 일부 분양자들은 시공사나 시행사에 중도금대출 이자 대납을 요구하는 내용의 소송 등도 준비하는 것으로 알려졌다.

HUG는 시행사가 승계시공사를 구해 남은 공사를 진행할 가능성도 있는 만큼, 공사 중단을 모두 보증사고로 인정할 수는 없다는 입장이다. 문제는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙은데다 공사비가 치솟은 상황에서 승계 시공사를 찾기가 쉽지 않다는 점이다. 실제로 덕소강변신일해피트리의 경우 7월 시공자 변경 입찰 공고를 냈으나 한 차례 유찰됐고 두 번째 입찰공고를 낸 상태다. 신흥동3가지역주택조합도 두산건설에 승계시공을 타진했으나 공사비 등으로 인해 어려움을 겪는 것으로 알려졌다.

한 건설사 관계자는 “기존 시공사가 처리한 공정에 대한 하자보수까지 책임져야 하기에 승계 시공사가 되기를 꺼린다”며 “게다가 공사비가 치솟은 상황에선 기존 공사비를 토대로 승계 시공사를 찾는 것이 더 어렵다”고 말했다. 이에 대해 HUG 관계자는 “보증사고 인정요건과 관련해 여러 지적들이 있는 것은 알고 있다”면서도 “보증보험의 계약 당사자는 시공사가 아닌 시행사인만큼 HUG는 시공사가 아닌 시행사가 정상적으로 주택분양계약을 이행할 수 있는지 여부를 보는 것이기 때문에 시공사를 기준으로 사고 요건을 완화하기는 어렵다”고 말했다.