정부가 이번에 내놓은 주택 공급 방안의 핵심은 민간 공급 위축을 보완하기 위해 공공의 주택 공급부터 선제적으로 늘리겠다는 것이다. 3기 신도시 공급 물량을 추가로 3만 가구 이상 늘리고 11월에 8만 5000가구 규모의 수도권 신규 택지를 한꺼번에 발표하는 점이 눈에 띈다. 수도권에 12만 가구 가까운 물량을 푸는 셈이다. 여기에 민간 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 ‘돈맥경화’를 해소하기 위해 체계적인 PF 지원 방안을 마련한 점도 긍정적으로 평가할 수 있다. 하지만 이번에 나온 대책만으로 민간 건설사들이 사업성이 좋아질 것으로 보고 빠르게 착공에 나설 것으로 기대하기는 어려운 데다 오피스텔 주택 수 제외 등 수요 진작책이 빠져 있어 업계에서는 이번 대책이 변죽만 울리고 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 평가가 나오고 있다.

26일 공개된 주택 공급 활성화 방안에 따르면 정부는 빠르게 손을 쓸 수 있는 공공의 주택 공급부터 확대하기로 했다. 우선 공공 부문 공급의 주요 축인 3기 신도시 공급 물량을 3만 가구 이상 늘린다. 현재 3기 신도시(기타 공공주택지구 포함) 규모가 36만 4000가구 규모인데 공원 녹지(34%)와 자족 용지(14%) 비율을 축소해 주택 용지를 늘리고 평균 196%인 용적률을 높여 물량을 확대한다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “지방자치단체와 협의가 완료된 물량이 3만 가구이며 추가 협의가 진행되면 3기 신도시 물량이 추가로 늘어날 수 있다”고 말했다.

8만 5000가구 규모의 신규 공공택지 후보지는 11월에 발표한다. 이 경우 윤석열 정부에서 발표하는 공공택지는 기존 15만 가구에서 17만 가구로 늘어난다. 서울 반경 30㎞ 이내에 1만∼2만 가구 규모의 미니 신도시급 중규모 택지들이 한꺼번에 나온다는 게 국토부의 설명이다. 이와 함께 민간 사업이 진행되지 않고 있는 공공택지를 공공주택 사업으로 전환해 5000가구를 추가 공급한다.

민간 부문의 경우 적체된 착공 대기 물량 건설이 재개될 수 있도록 사업 여건을 개선하는 데 집중했다. 국토부에 따르면 지난해 인허가를 받고도 올해 상반기 착공에 들어가지 못한 물량(공공 포함)이 33만 가구에 이른다. 정부는 사업 추진이 가능한 주택 사업자에게 공공택지가 공급될 수 있도록 아파트 등을 지을 수 있는 공동주택 용지 전매제한을 1년간 한시적으로 완화한다. 현재는 건설 사업자가 부실 징후 기업이거나 부도 또는 파산 상태여야 전매를 허용한다. 앞으로 1년간은 이런 상황이 아니더라도 토지를 분양받은 업체가 계약 후 2년이 지났다면 1회에 한해 최초 공급가 이하로 다른 사업자에게 용지를 넘길 수 있다. 이른바 ‘벌떼 입찰’을 차단하기 위해 계열사 간 전매는 금지된다.

또 주택 사업자들이 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서’를 활용한 공사비 조정을 지원한다. 민간 참여 공공사업의 공사비 증액 관련 기준도 정비한다. 이 밖에 공공주택의 인허가·승인 절차를 줄이는 ‘패스트트랙’을 도입하고 민간에서는 주택 사업 승인 통합 심의를 의무화해 사업 기간 단축을 지원한다.

전문가들은 이번 대책이 공공 물량 확대, 전매제한 완화 등으로 공급 확대 시그널을 준 점은 긍정적이지만 2~3년 후 공급 우려를 잠재울 ‘유효타’가 될 만한 대책이 빠진 것에 대해 아쉬움을 나타냈다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “PF 등이 지원된다 한들 공사비 급등 여파로 단시간에 착공에 돌입하는 민간 사업장이 많지는 않을 것”이라며 “(정부 지원을 통한) 착공 사례가 있더라도 시장 전체에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 말했다.

특히 시장의 한 축인 수요 진작책이 빠진 게 큰 영향을 끼치지 못할 것이라는 분석이다. 한국주택협회와 대한주택건설협회 측은 “주택 공급이 원활하게 이뤄지기 위해서는 시장의 한 축인 수요 측면 유인책도 뒷받침돼야 한다”며 “여전히 과도한 취득세 중과 등 주택 구입을 위한 부담 완화 방안이 이번 대책에서 빠진 점은 아쉽다”고 밝혔다.

김효선 NH부동산 수석위원도 “집값을 자극할 수 있는 수요 진작 방안은 최소화했다”며 “그러나 미분양 문제가 아직 산적한 지방이라도 세제 혜택이나 금융 완화 정책을 통해 수요를 이끌어내야 한다”고 강조했다. 또 오피스텔의 주택 수 제외 등 규제 완화를 통한 시장 활성화 없이 비(非)아파트 공급을 늘리는 것은 한계가 있다는 평가도 나온다.

민간 공급을 가로막고 있는 공사비 조정 방안이 법적 구속력이 없는 것도 문제점으로 지적된다. 정부는 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서’를 활용해 공사비를 조정할 수 있다는 입장이다. 정비 사업에 대해서는 특화된 표준계약서를 별도로 마련하고 공사비가 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도한다고 밝혔다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “결국 법적 구속력이 없기 때문에 갈등을 봉합하는 게 아니라 오히려 갈등을 만드는 꼴이 될 수 있다”고 말했다.

원희룡 국토부 장관은 이에 대해 “수요를 진작하는 정책은 가격을 직접 자극할 수 있어 이번 공급 대책을 마련할 때 검토하지 않았다”며 “우리 목표는 착공·인허가 대기 물량이 여러 규제와 금융 경색으로 진행되지 못하는 부분을 풀어 시장 자체의 동력을 정상 가동하는 것”이라고 강조했다.