이촌 한강맨션·반포3주구, 재초환 부담금 1인당 5500만원 줄 듯 : 서울경제

■재초환 개정안 시뮬레이션 해보니
1억500만원이상 통보 받았다면
최대 5500만원 가량 줄어들 듯
장미 11%·강서아파트는 33%↓
깜깜이 계산 기준·이중과세 지적
"재초환 폐지·한시유예" 주장도

재건축초과이익환수법 개정안이 국회 문턱을 넘으면서 서울 주요 재건축 단지 조합원들의 1인당 부담금이 최대 5500만 원 가량 감소하는 것으로 나타났다. 용산의 한 단지는 당초 재건축 부담금 예정액으로 1인당 7억7000만원 가량을 통보받았는데 개정 법안에 따르면 7억1500만 원 정도로 약 8% 가량 줄게 된다.

30일 정비업계 등에 따르면 올해 말 기준 서울에서 재건축부담금 예정액을 통보받은 단지는 40개다. 이들 단지는 2006년 재건축초과이익환수법이 도입됐을 당시의 부담금 부과 기준에 따라 구청으로부터 액수를 통보 받았다. 현재까지 용산구 이촌동 한강맨션이 1인당 7억 7000만 원으로 가장 많은 액수의 고지서를 받았고, 성동구 성수동 장미아파트가 4억 6300만 원, 서초구 반포동 반포3주구가 4억 200만 원 등이다.

재건축초과이익환수제는 재건축으로 집값이 오르면 초과이익(시세차익에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 이익)의 최대 50%를 부담금으로 몰리는 제도다. 부담금이 과도해 재건축 사업의 ‘대못’으로 손꼽히자 정부가 지난해 9월 완화 법안을 제시했고 29일 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위에서 개정안이 의결됐다. 부담금을 면제받는 초과이익 기준을 기존 3000만 원에서 8000만 원으로 확대하고, 부과율을 결정하는 구간 단위를 기존 2000만 원에서 5000만 원으로 넓히는 게 핵심이다. 주택을 20년 이상 장기 보유한 1주택자의 부담금은 최대 70%까지 줄여준다.

그렇다면 개정안에 따라 부담금 액수는 얼마나 줄게 될까. 정비업계는 기존에 1인당 1억 500만원 이상 통보를 받은 단지들은 최대 5500만 원 정도 부담액이 줄 것(장기보유 미적용)으로 봤다. 당초 2억 원을 통보 받았다면 1억 4500만 원 정도로 준다는 얘기다. 성수동 장미아파트는 4억 6300만 원에서 4억 800만 원으로 11.9%, 방배동 삼익아파트는 2억7500만 원에서 2억 2000만원으로 20% 가량 감소한다. 강서구의 한 아파트는 1억 6700만 원을 통보받았는데 개정 법안에 따르면 약 1억 1200만 원으로 33%가량 감소한다. 1억 이하의 부담금을 통보받은 단지들은 최대 몇 백~몇 천만 원의 정도 감소할 것으로 보인다. 국토부에 따르면 서울은 단지당 평균 부담 금액이 2억 1300만 원에서 1억 4500만 원으로, 인천·경기는 7770만 원에서 3200만 원으로, 지방은 2400만 원에서 640만 원으로 줄 것으로 예측됐다. 국토부 관계자는 “초과이익 면제 기준이 3000만원에서 8000만원으로 상향됐고 부과율 변경 구간도 5000만 원으로 확대됐기 때문에 단지당 부과되는 평균 부담금이 줄어드는 것”이라고 설명했다.

한편 재초환법에 대한 원론적인 의문도 제기된다. 양도소득세에 더한 이중과세라는 지적과 더불어 당초 재건축 부담금 산정 방식에 문제가 있다는 지적이다. 재초환법에 따르면 재건축 부담금은 부과종료시점(준공시점) 주택 총액에서 개시시점 주택총액과 정상주택 가격 상승분, 재건축 사업비를 제외해 부과대상 초과이익을 산정한다. 그러나 개시시점 주택총액은 공시가를, 종료시점 주택총액은 일반분양가에 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액을 더해 계산한다. 당초 부담금을 계산하는 기준이 다를 뿐더러, 정상주택 가격 상승분을 계산하는 한국부동산원 통계 역시 지난 9월 감사원 감사 결과 수치 조작이 드러나는 등 신뢰도가 낮은 상태다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “구체적으로 얼만큼의 재건축 부담금이 산정될지 주민들이 예상하지 못하는 것이 문제”라며 "재초환의 근본적인 문제는 하나도 못 건든 개정인만큼 재건축 사업이 활성화되기에는 턱없이 부족하다"고 지적했다.

주택 공급난을 해소하기 위해서라도 재초환을 전면 폐지하거나 한시적으로 유예해야 한다는 주장도 나온다. 서울 시내에 남은 택지가 없는 만큼 신규 주택을 공급할 수 있는 방법이 재건축이나 재개발 등 정비사업을 통한 잔여세대 분양밖에 없는데 재초환법이 이를 막고 있다는 지적이다. 대표적인 사례가 상계주공5단지다. 이곳은 5층짜리로 된 저층 아파트고 용적률도 93%로 낮지만 전 세대가 소형 평수로만 구성됐고 일반분양이 없는 1대 1 재건축이라 가구당 분담금이 5~6억 원에 달할 것으로 예상되고 있다. 정비계획을 변경해 일반분양 물량을 추가할 경우 분담금은 낮출 수 있지만 대신 재건축 부담금을 토해내야 한다. 정비업계의 한 관계자는 "부담금을 납부하느니 차라리 분담금을 내고 내 집에 투자하는 것이 나은 셈"이라며 “다만 고액의 자금을 납부할 여력이 없는 조합원이 대부분이라 아파트를 팔아야 하는 원주민들이 많을 것”이라고 전했다.