⑤양도세 중과세

양도소득세의 중과세는 두 가지 형태가 있습니다. 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역의 주택(조합원 입주권 포함)을 매각하면 기본 세율 6~45%에다 20%포인트(2주택)와 30%포인트(3주택 이상)씩 양도세율을 덧붙이는 게 첫 번째입니다. 또 하나는 부동산을 단기 양도할 때 단일 세율로 중과세하는 것입니다. 주택 보유 채수와 상관없이 2년 미만 보유하다 매각하면 60%, 1년 미만 보유하다 양도하면 70%의 세율이 적용됩니다. 분양권(당첨권)도 단일 세율(60·70%)로 중과세합니다. 다만 다주택자 중과세는 내년 5월 9일까지 한시 배제돼 현재로선 다주택자가 규제 지역인 서울 강남 아파트를 팔아도 기본세율(6~45%)로 과세됩니다. 중과세 대상에서 제외되면 장기보유특별공제를 덤으로 받습니다.

중과세 한시 유예 조치는 국회의 동의가 필요한 ‘소득세법’이 아닌 소득세법 ‘시행령’ 개정 사안입니다. 시행령은 정부가 의지만 있으면 개정할 수 있습니다. 내년 5월 이후 어떻게 될지 섣부른 예단은 금물이지만 일단 연장 가능성이 있다고 봅니다. 이미 1년 전에도 연장한 전례도 있습니다. 윤석열 정부는 다주택자 중과세에 부정적인 입장을 견지하고 있습니다. 정부는 원래 소득세법 개정을 통해 다주택자에 대한 양도세 중과세 제도 자체를 폐지하려다 여소야대로 국회 문턱을 넘지 못할 것 같으니 차선책으로 소득세법 시행령을 개정, 한시 배제의 길을 택한 것입니다.

조세 정책의 예측 가능성을 높이고 불필요한 혼란을 방지하려면 유예기간 종료 5개월 앞둔 지금쯤 중과세 한시 배제에 대한 명확한 정부 입장을 밝혀야 합니다. 앞서 정부는 지난해 12월21일 ‘2023년 경제정책 방향’에서 1년 연장 방침을 공개한 바 있습니다.

다주택자 중과세 제도는 2014년에 폐지됐다가 부동산 투기와의 전쟁을 벌인 문재인 정부들어 부활됐습니다. 2017년 ‘8·2 부동산 대책’의 핵심 과제 중 하나였죠. 이후 2020년 7·10 대책에서 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산했습니다. 당시 중과세를 부활한 취지는 중과세 자체라기 보다는 일정 유예 기간을 줄테니 중과세 이전에 매물을 내놓아라는 기존주택 매물 유도였습니다. 하지만 지금 부동산 시장이 매물을 유도해야 할 상황이 아닙니다. 부활 때의 정책 취지는 시간이 지나면서 사라지고 단지 징벌적 과세 장치만 남은 것이죠. 현재로선 중과세를 유지할 아무런 명분도 실익도 없다고 봐야 합니다. 다만 내년 4월 총선을 앞둔 시점이어서 중과세 한시 배제 연장으로 ‘부자 감세’ 논란이 불거질 수 있다는 측면은 정부로선 부담입니다.

그럼 현행 제도를 살펴보도록 하겠습니다. 오해하면 안 되는 건 다주택자 중과세를 내년 5월 9일까지 배제한다해서 무조건 기본세율(6~45%)로 과세한다는 의미가 아니라는 측면입니다. 처분할 주택을 최소 2년 이상 보유해야 중과세 폭탄을 피할 수 있습니다. 가령 2주택자가 중과세 한시 배제 기간인 올해 12월 말 서울 강남 아파트를 처분할 경우 해당 주택을 최소 2년을 보유하지 않으면 60~70%로 중과세 되는 것이죠. 1년 미만 보유하다 팔면 70%, 1~2년 보유하다 팔면 60%의 세율이 적용됩니다. 단기 보유 후 매각에 대해 단일 고율 과세를 적용하는 것은 시세 차익을 노린 ‘투기’로 간주하기 때문입니다. 이때 혼동하지 말아야 할 것은 실거주 여부입니다. 1세대1주택 비과세에 적용되는 2년 거주 요건은 중과세 배제 때 적용하지 않습니다.

또 신축 아파트 분양권(당첨권)도 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 보유 후 매각하면 70%, 1년 이상 보유 후 매각하면 60%의 고율이 적용됩니다. 분양권 중과세는 규제지역 여부와 상관없이 일괄적으로 적용한다는 점도 잊지 말아야 합니다.

2주택자는 주택을 처분하는 순서와 보유 기간에 따라 아예 비과세가 될 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세를 활용하는 방법입니다. 가령 2주택자가 보유 기간이 오래된 종전 주택을 먼저 매각하는 경우를 보시죠. 만약 신규 B주택을 취득한 지 3년 이내에 A주택(종전 주택)을 처분하면 일시적 2주택에 따른 비과세 대상이 될 수 있습니다. 조정지역내 종전 주택 처분 시한은 지난해까지 2년이었지만 올해 1월12일 이후 양도분부터 종전 주택과 신규 주택의 소재지 구분 없이 3년으로 일원화됐습니다. 만약 훗날 주택 B도 매각할 때는 1세대1주택 비과세 요건이 충족되면 납세의무가 사라집니다.

반대로 B주택(신규 주택)을 먼저 매각하는 경우에는 보유 기간이 2년을 넘었다면 기본 세율(6~45%)로 세금을 내야합니다. 하지만 신규 주택을 먼저 처분하면 앞선 사례와 달리 일시적 2주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 2주택자로서는 가능한 한 종전 주택을 먼저 처분하는 게 절세 포인트입니다.

또 하나 알아둬야 할 것은 다주택자라면 무조건 중과세되는 것도 아니라는 것입니다. 만약 중과세 한시 배제가 내년 5월 9일 종료되더라도 △2주택 이상 다주택자가 △양도일 현재 △조정대상지역내 주택을 매각할 때라는 조건이 모두 충족돼야 중과세 대상입니다. 취득 당시엔 조정지역에 있더라도 양도할 때 해제됐다면 중과세가 적용되지 않는 것이죠. 현재 조정대상지역은 강남·서초·송파·용산구 등 4곳입니다.

이와 함께 중과세 여부를 가리는 주택의 수를 계산하는 방식을 알아두는 것도 도움이 됩니다. 세법상 주택은 일반적인 주택 외에도 분양권(당첨권)과 조합원입주권(재개발·재건축 딱지)도 포함되지만 주택 수 산입에서 아예 제외되는 특례가 있습니다. 주택 수 계산에서 제외된다는 것은 해당 주택의 매각 때 중과세를 적용하지 않는데다 다른 주택의 중과세 여부를 판정할 때 주택 수로 반영하지 않는다는 의미입니다. 대표적인 특례는 양도 당시 기준시가(국세청 공시가격) 3억 원 이하의 지방 저가 주택입니다. 여기서 지방 주택의 정의는 수도권과 광역시·세종시 외 지역(군·읍·면지역도 제외)입니다. 이 특례는 중과세 한시 배제와 무관하게 늘 적용됩니다. 수도권 A아파트 한 채와 2억 원대 지방 B아파트 한 채를 보유하고 있는 상황에서 A아파트를 매각하면 비과세 대상인 1세대1주택 양도로 본다는 것입니다.

헷갈리기 쉬운 건 다가구주택의 주택 수 산정입니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택임에도 각 호별로 분리돼 사실상 ‘공동주택’ 기능을 하는데요, 특례가 적용되는 기준시가 3억 원 이하의 기준은 건물 전체가 아닌 각 호별 가격입니다. 호별 기준시가는 건물 전체의 기준시가를 면적 비율로 안분 계산하면 됩니다. 이에 따라 지방 소재 기준시가 15억 원짜리 다가구주택이라도 여섯 세대(세대별 동일 면적)가 독립적으로 거주한다면 중과세 대상 주택수 산정에서 배제되는 특례가 적용되는 것이죠. 세법상 다가구주택은 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 간주한다’고 규정하고 있습니다.

그럼 해당 15억 원짜리 다가구주택을 통으로 매각하면 어떻게 될까요. 이때는 ‘하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 하나의 주택으로 본다’고 소득세법 시행령은 규정하고 있습니다. 다른 주택을 소유하지 않았다면 12억 원 초과분에 대해서만 과세되는 것이죠. 다음 ⑥에서는 대부분 잘 알고 있지만 의외로 놓쳐 낭패를 볼 수 있는 1세대1주택 비과세에 대해 알아보겠습니다.