기준금리를 급격하게 올리면 주택 매물이 없어지는 ‘록인 효과’가 나타나 오히려 집값이 상승하게 된다는 분석이 나왔다.

재니스 에벌리 노스웨스턴대 교수는 6일(현지 시간) 미국 텍사스주 샌안토니오에서 열린 2024 전미경제학회(AEA) 연례총회에서 “통상적인 자산 평가 모델에서는 금리를 올리면 자산가격은 하락하게 된다”며 “다만 이번 긴축 주기의 경우 집값에는 기존 공식이 통하지 않고 있다”고 진단했다. 에벌리 교수는 미국 재무부에서 경제정책차관보를 지낸 학자로 지난해 연방준비제도(Fed·연준) 부의장 후보로 물망에 오르기도 했다.

전미부동산중개인협회에 따르면 미국 기존주택 중위가격은 연준의 긴축이 시작된 2022년 3월 37만9300달러에서 지난해 11월 현재 38만7600달러로 오히려 상승했다. 에벌리 교수는 집주인들의 모기지 금리와 현재 시장의 모기지 금리 사이 격차가 커지면서 집주인들이 이사를 거리기 때문이라고 분석했다.

그에 따르면 2018 주택 소유주가 보유한 모기지 금리의 중간값은 3.8% 안팎으로 시장 모기지 금리(4.6%)와의 격차는 약 75bp(1bp=0.1%포인트)였다. 그러던 것이 지난해에는 집주인들이 보유한 모기지 금리 중위값은 2.75~3.05%인 반면 시장의 신규 모기지금리는 6% 이상으로 올라가 그 격차가 300bp에 이른다.

에벌리 교수는 "30만 달러(약 5억) 짜리 집을 가진 소유주라면 새 주택으로 이사할 경우 같은 가격 집으로 가더라도 이자 비용이 1년에 1만 달러(약 1300만원) 늘어나는 것"이라며 "이런 환경에서는 집주인들이 이사를 포기해 주택 매물이 잠기게 된다"고 강조했다. 그러면서 "이것이 바로 현재 주택시장이 거래량은 적고 가격은 높게 유지되는 이유"라고 말했다.

에벌리 교수는 연준이 통화정책을 펼칠 때 이같은 현상을 고려해야 한다고 조언했다. 그는 "앞으로 연준은 금리가 내려가는 시기에는 집주인들이 모기지 재융자를 받아 이자를 줄이고, 금리 상승기에는 이사를 하지 않으면서 매물이 줄 것이라는 점을 유념해야 한다"며 "연준이 금리를 올리더라도 기존 주택 소유자드에게 미치는 영향은 제한되고 이는 곧 금리 인상의 경제 영향이 약해진다는 의미기 때문"이라고 말했다.