“1주택자들은 취득세는 찔끔 아낄 수 있어도 양도소득세·종합부동산세가 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다. 상대적으로 2주택자가 가장 큰 절세 효과를 누릴 수 있습니다. ”

정부가 도심 내 소형 주택 공급을 촉진하기 위해 내놓은 소형 주택(오피스텔·다세대·도시형생활주택 등) 구입 시 세금 혜택에 대한 세무사들의 평가다. 이들은 이번 정책이 1주택자들의 구입을 촉발하기는 힘들 것이라고 봤다. 1주택자가 추가로 소형 주택을 구입할 시 ‘종합부동산세 기본공제 12억 원, 양도가액 12억 원 이하는 비과세’ 등 1가구 1주택 특례 혜택은 주지 않기로 방침이 정해져서다. 세무 업계는 “소형 주택을 매입한 1주택자가 나중에 기존에 보유한 집을 처분할 때 비과세 혜택을 못 받게 된다”며 “리스크를 감수하면서까지 매입하려는 1주택자가 많지는 않을 것 같다”고 분석했다.

12일 국토교통부 등에 따르면 정부는 10일 ‘1·10 주택대책’에서 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하, 아파트는 제외)을 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외한다는 내용을 발표했다.

예를 들어 서울 아파트 2채를 소유한 사람이 추가로 서울(조정대상지역)의 신축 주거용 오피스텔 1실을 매입해도 3주택자가 아닌 2주택자로 간주해서 과세한다. 3주택자가 되면 취득세(12%)와 종부세(0.5~5%) 등이 중과가 돼 세 부담이 커지지만 2주택자면 취득세율이 8%로 줄고 종부세는 일반과세(0.5~2.7%)된다.

문제는 1주택자가 매입했을 때다. 1주택자가 소형 주택을 추가 구입할 시 취득세 혜택은 있지만 1가구 1주택에 대한 종부세·양도세 특례 혜택은 미적용되기 때문이다. 1가구 1주택은 종부세를 부과할 때 공시가격에서 12억 원을 공제하고 세금을 매기는데 특례가 적용이 안 되면 9억 원만(다주택자 기준) 공제된다. 또 1가구 1주택의 경우 보유 기간 등의 요건을 충족하면 양도 가액 12억 원 이하는 비과세 혜택을 받는데 정부의 방침대로라면 이 혜택을 받지 못한다. 취득세에 대해서만 주택 수에서 제외한다. 서울에서 소형 빌라를 매입하면 취득세율 8% 대신 기본세율 1~3%가 적용된다. 1주택자가 추가로 소형 주택을 구입하면 취득세는 소폭 아낄 수 있지만 양도세와 종부세가 급증하는 일이 발생할 수 있다. 1주택자들이 소형 주택 매입에 적극 나서지 않을 것이라는 분석이 나오는 이유다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “1주택자가 소형 주택을 구입할 경우 취득세는 기존보다 줄게 되지만 종부세와 양도세에서는 특례가 적용되지 않기 때문에 크게 메리트가 없을 수 있다”고 말했다. 이어 “매입한 소형 주택을 향후 처분할 때까지 기존의 집을 먼저 팔게 되면 비과세를 못 받게 돼 기존 집이 묶이는 결과를 낳을 수 있다”고 말했다.

이에 이번 소형 주택 대책의 ‘최대 수혜자’는 2주택자라는 평가도 나온다. 1주택자처럼 기존에 받던 혜택이 줄어드는 경우도 없고 다른 혜택은 늘어나서다. 2주택자는 소형 주택을 매입해도 2주택자로 간주돼 취득세가 줄고 종부세도 중과가 아닌 일반과세를 적용받는다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치도 2025년 5월까지 연장돼 이 혜택을 받을 수 있다. 3주택자 이상부터는 어차피 종부세가 중과되기 때문에 2주택자가 가장 이점이 크다는 분석이다.

한편 지방의 준공 후 미분양 주택(면적 85㎡, 6억 원 이하, 아파트 포함)은 소형 주택과 달리 종부세·양도세에서 1가구 1주택 특례가 적용된다. 추가로 매입해도 1주택자와 똑같이 12억 원을 공제한다. 미분양 주택 수십 채를 매입했더라도 기존 주택을 팔 때 양도 금액이 12억 원 이하면 기존 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 양도세 비과세 혜택이 그대로 적용된다.