용산국제업무지구 개발이 추진 중인 서울 용산 정비창 부지 남측에 위치한 아파트들이 최고 500%의 용적률을 적용받아 재건축이 가능해진다. 이 일대 단지가 재건축되면 한강대교에서 ‘국제업무지구’ 진입의 관문과 같은 경관을 형성할 것으로 기대된다.

25일 서울시는 전날 제1차 도시·건축공동위원회를 개최해 기존의 이촌아파트지구를 지구단위계획으로 전환하는 ‘이촌아파트지구 지구단위계획(안)’을 수정가결했다고 밝혔다. 대상지는 용산정비창 부지와 한강대교 사이에 위치한 곳으로, 현대한강아파트와 동아그린아파트, 강변·강서아파트가 있다.

시가 아파트지구를 지구단위계획으로 전환함에 따라 일대 단지들은 단지 내 상가 등 주상복합 건축이 가능해진다. 건축한계선, 공공보행통로, 공공시설의 입체적 연결 등 정비계획과 동일한 도시관리 수단이 적용돼 정비계획 수립도 쉬워진다. 기존 아파트지구(하나의 용지엔 하나의 용도만 도입)는 주택용지에 주택만 건립 가능해 다양한 주거 수요를 담아내기 어려웠다.

특히 현대한강과 동아그린은 각각 1997년과 1999년에 최고 22층·용적률 384% 내외로 지어져 재건축이 아닌 리모델링만 가능했다. 재건축 연한이 다가오고 있지만 현행 도시계획 용적률을 초과하는 문제로 용도지역 상향 조정 없이는 재건축이 불가능했던 것이다. 하지만 이번 지구단위계획안 의결로 이들 아파트는 재건축이 가능해진다. 계획안에 따르면 두 단지가 통합 재건축을 진행할 경우 제3종일반주거지역(용적률 최대 300%)은 준주거지역(용적률 최대 500%)으로 상향된다. 통합 재건축 시 공공기여는 한강시민공원으로 연결되는 보행 육교로 일부 대체가 가능할 전망이다.

지난해 10월 열람 공고한 계획안에서 통합개발 대상에 포함됐던 잔여지는 통합개발이 ‘권장사항’으로 완화됐다. 잔여지에는 기존에 불가능했던 근린생활시설 등 비주거용도 도입이 허용된다. 높이도 기존의 5층 이하에서 대상지 여건에 따라 40m까지 가능하다.

2022년 공공재건축 약정을 체결한 강변·강서아파트 재건축 사업에도 속도가 붙을 것으로 전망된다. 국토부는 2021년 이들 단지를 공공재건축 선도사업 후보지로 선정하고 현재(297%)보다 202%포인트 높은 용적률 499%를 적용해 최고 층수 35층, 268가구로 재건축하는 계획을 밝힌 바 있다. 이번 변경에 따라 용적률 최대 500%인 준주거로 종 상향(공공기여 시)이 가능해지면서 사업 토대가 마련될 전망이다. 해당 단지는 1971년 지어져 1993년 조합설립을 마쳤지만 낮은 사업성 문제로 장기간 재건축 사업이 답보 상태에 머물렀다.

일대 단지가 ‘판상형 아파트’로 지어진 만큼 재건축 시 통경·보행축이 확보돼 시는 ‘국제업무지구’의 진입 관문과 같은 경관 역할을 할 것으로 기대된다. 다만 용적률이 이미 높은 만큼 종 상향 재건축을 진행하더라도 일반분양 물량이 적어 조합원들의 분담금은 많아질 수 있다는 지적이 나온다.

한편 서울시는 화곡아파트지구에 대한 ‘지구단위계획 전환’을 수정가결했다. 목표연도인 2030년까지 재건축 시기가 도래하는 단지가 없어 별도의 특별계획구역은 지정되지 않았다. 다만 시는 “향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 공원 등 주변과의 연계성 및 교통처리계획을 고려해 건축한계선, 차량출입불허구간, 공공보행통로 등을 계획했다”고 설명했다.

*‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달 받으실 수 있습니다.