⑪상속주택 비과세 특례 (중-공동상속주택)

주택을 여러 명이 공동으로 취득하면 단 1%의 지분을 소유하더라도 1주택자로 간주합니다. 하지만 상속주택은 그렇지 않습니다. 상속주택 한 채를 여러 명이 공동으로 소유하면 단 한 명의 상속인만 주택의 소유자로 봅니다. 법정 상속 비율대로라면 배우자 1.5 대 자녀 1로 나누게 됩니다. 가령 배우자와 자녀 3명이 주택을 상속받으면 각각 3/9와 2/9씩 지분을 소유하게 되는 것이죠.

유언장 문화가 정착되지 않은 우리나라에서는 공동으로 상속받는 경우가 많습니다. 상속 재산의 대표격인 주택은 더욱 그렇습니다. 부모님이 갑자기 돌아가시면 상속인들이 해당 주택의 상속 분할을 두고 고민하게 됩니다. 상속재산 분할은 주택 외 다른 부동산과 금융 자산을 모두 고려해야 하겠지만 주택만큼은 상속주택 비과세 특례를 활용하는 게 절세의 포인트가 됩니다. 현행 누진세율 체계에서는 한 채의 주택을 공동으로 상속받아 처분하면 단독 상속 때 보다 세 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 ⑪회에서는 상속주택 비과세 특례 두 번째로 공동상속주택의 개념과 특례, 절세에 유리한 분할법을 알아보겠습니다.

주택을 공동으로 상속받으면 누가 소유하고, 누구를 최대 지분권자로 정할지가 첫 번째 과제일 것입니다. 처분과 보유의 선택은 그 다음의 문제입니다. 상속인들의 재산 배분 결정이 관건이겠지만 똑같은 지분으로 나누더라도 공동상속주택의 소유권자(주된 상속인)는 법으로 정해져 있습니다.

세법상 공동상속주택의 소유권은 ① 상속지분이 가장 큰 상속인 ② 상속개시일 당시 해당 주택에 거주하는 상속인 ③ 최연장자 등의 순입니다. 가령 배우자와 3명의 자녀 등 4명이 법정 비율대로 상속을 받는다면 배우자(상속지분 3/9)가 주택의 소유자가 됩니다.

공동상속주택의 최대 지분권자는 앞서 ⑩회에서 설명한 ‘상속주택 비과세 특례’를 그대로 적용받습니다. 다시 말해 ①피상속인(고인)과 함께 살지 않는 독립 세대가 ②상속개시일(사망일) 당시 보유한 한 채의 일반주택을 ③상속 이후 처분할 때 1주택으로 간주해 비과세한다는 것입니다.

그럼 소수 지분 보유자는 비과세 특례를 받지 못할까요. 그렇지 않습니다. 공동상속주택의 소수 지분 특례가 있습니다. 의도하지 않게 주택 일부를 취득했다고 해서 세금상 불이익을 주지 않겠다는 취지입니다. 소득세법 시행령 155조 3항에는 ‘공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 소수 지분권자는 해당 주택을 소유하지 않은 것으로 본다’고 규정하고 있습니다. 최대 지분권자는 공동상속주택의 소유자인데도 비과세 특례를 부여하는데 비해 소수지분권자는 아예 처음부터 주택 보유 수에서 제외한다는 특례입니다. 이는 공동상속주택 외 다른 일반주택을 팔 때 1주택 비과세가 적용된다는 의미입니다. 최대 지분이든 소수 지분이든 비과세 특례 혜택을 받는 데 차이가 없는 것이죠.

하지만 소수 지분권자는 주된 상속자가 누리지 못하는 혜택도 있습니다. 상속 이후 새로운 주택을 취득하고 해당 주택을 팔 때도 비과세가 적용됩니다. 특히 소수 지분권자는 일반주택을 사고 팔 때마다 반복적으로 비과세를 받을 수 있습니다. 이때 2년 이상 보유(조정지역에서 취득 땐 거주 2년)로 1주택 비과세 요건을 충족해야 함은 물론입니다.

소수 지분 특례는 주된 상속자의 비과세 기본 요건이 상속개시(사망) 당시 보유한 주택에 한정되고 상속 이후 취득한 주택을 제외하는 것과는 분명한 차이가 있습니다. 그래서 가능한 한 1주택 자녀에게 최대 지분을, 무주택 자녀에게는 소수 지분을 배분하는 것이 절세에 유리합니다. 소수 지분을 보유한 무주택 자녀는 상속 이후 새로운 주택을 취득하더라도 세제상 아무런 불이익이 없기 때문입니다. 지분만 동일하다면 소수 지분 보유가 차라리 더 나은 측면도 있습니다.

하지만 소수 지분권자라도 상속주택이 두 채(선순위·후순위)일 때는 선순위 상속주택만 주택 수 산정에서 제외됩니다. 또 후순위 상속주택은 지분의 많고 적음에 상관없이 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 가령 부모님이 주택 두 채를 물려줬을 때 각각 1주택인 형제 A·B가 한 채씩 나누지 않고 법정 상속비율대로 두 채 모두 50%의 지분으로 공동으로 소유하면 어떻게 될까요. 이렇게 되면 형제 모두 후순위 상속주택 지분을 보유하기 때문에 일반주택을 매각하면 어느 누구도 비과세 혜택을 받지 못 합니다. 이때는 두 채 모두 지분을 쪼개기보다는 형제 어느 한쪽이 선순위 상속주택을 물려 받아 비과세 혜택을 받는 게 유리합니다. 주의해야 할 건 동일세대원은 지분의 많고 적음에 상관없이 모두 비과세 특례가 적용되지 않는다는 점입니다.

소수 지분자가 상속주택의 지분을 추가 취득하더라도 세법은 지분 변동을 인정하지 않고 상속개시일(사망일) 당시 지분 비율을 그대로 적용합니다. 주택 소유자 판정 역시 상속개시일 기준입니다. 다만 소수지분자가 다른 지분을 모두 취득해서 단독 상속주택으로 바뀌면 소유자 변경이 인정되고 상속주택 비과세 특례도 적용됩니다. 이 경우는 취득 시점(상속개시일 또는 단독상속 전환일) 판단이 중요한데요, 아직까지 유권해석 사례가 없어 결론을 속단하기는 이르지만 대체로 단독 상속 전환일로 보는 게 합리적이라는 분석이 있습니다. 만약 상속개시일을 취득 시점으로 본다면 소수지분권자가 상속 이후 취득한 일반주택을 단독 상속 전환일 이후 매각하면 비과세를 받지 못합니다.

공동상속은 단독상속 때보다 양도세를 절감할 수 있는 장점이 있습니다. 상속주택 과세표준(양도차익-각종 공제)이 3억 원이라면 단독 상속의 경우 38%의 세율이 적용되지만 공동상속 때는 상속인의 지분 비율대로 각각 산출한 세액을 합산하기 때문에 세 부담이 줄어듭니다. 아래의 표는 양도세 기본세율입니다.

공동상속주택은 지분별로 쪼개서 처분하기가 사실상 어렵기 때문에 상속인들이 일정한 시점에 통째 매각하는 게 일반적입니다. 상속인마다 사정은 다르겠지만 두 채 이상을 물려받은 경우 비과세 특례가 적용되지 않는 후순위 상속주택을 먼저 처분(과세)하고 일반주택(비과세), 선순위 상속주택(비과세) 순으로 매각하는 게 절세에 유리합니다. 다음 ⑫회에서는 상속받은 주택을 팔 때의 양도세 절세 전략에 대해 알아보겠습니다.