최근 부동산 시장에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험의 경고등이 켜졌다. 지난해 제2금융권을 중심으로 PF 대출 연체율이 상승한데다 시공능력순위 20위 내의 건설사도 워크아웃을 진행하며, 건전성 악화와 자금경색에 대한 문제점이 대두되고 있는 것이다.


통상적으로 PF 대출은 시행사들이 받는 브리지론과 본PF로 나뉜다. 토지 매입 등 초기단계에서 필요한 자금을 브리지론으로 조달하고, 이후 인허가가 완료되면 본PF를 일으켜 브리지론을 상환하고 금리가 낮은 대출로 대환하는 방식이다.

그러나 대부분의 PF는 △시행사의 낮은 자본력 △본PF 대금으로 브리지론 상환 △계약자 자금을 공사비로 사용 △시공사의 신용도 의존 등의 구조적 문제로 경기 하락 시 부실이 발생하기 쉬운 특성이 있다.

이에 부동산 시장의 악화로 미분양이 늘어나면 대출 상환이 어려워지게 되며 인건비와 이자 등을 감당하지 못한다면 도산 가능성도 커질 수 있다. 결국 대출해 준 금융사와 공사금을 받아야 하는 시공사도 위험에 노출될 수밖에 없다.

수요자들도 직격탄을 맞는다. 시공과정에 애로사항이 생기기 때문에 준공은 물론 입주까지 가늠키 어려워 중도금, 계약금을 날리거나 기약 없는 기다림을 해야 할 수도 있다.

금융당국이 PF 구조조정과 PF 시행사의 자본금 강화 방안을 검토 중인 것 역시 PF 위기를 타개하는데 시행사의 신용과 자금력을 최우선으로 보고 있는 것이다. 여기에 시공과정, 재무구조의 안정성을 가진 대형 건설사가 합작한 사업장이라면 지금과 같은 PF 위기 속에 살아남는 곳이 될 수밖에 없다.

최근 대형 건설사인 DL건설이 KT&G(케이티앤지)와 손을 잡고 지식산업센터 ‘디지털 엠파이어 평촌 비즈밸리’ 공급에 나선 것도 이와 같은 이치다. 이번에 지식산업센터 시행사로 최초로 나서게 된 KT&G는 한국기업평가, 한국신용평가, NICE신용평가 등 국내 3대 기업신용평가에서 최고 등급인 ‘AAA(안정적)’를 모두 획득한 기업이다. 금융사와 통신사를 제외한 국내 민간기업 중 기업신용등급 ‘AAA’를 획득한 기업은 KT&G가 유일하다. 또 안정적인 현금창출력을 통해 자금소요에 원활히 대응하고 우수한 재무안정성을 보여주고 있다.

여기에 DL건설은 2023년 9월 기준 부채비율 85% 수준의 양호한 재무 상태를 갖춰 한국기업평가로부터 2022년, 2023년 2년 연속 무보증사채 신용등급 ‘A-(안정적)’를 취득한 시공사다. 실제 부동산 업계 관계자도 “DL건설은 PF 부실 여파에 따른 리스크가 없으며 선제적으로 재무 안정성을 관리하고 있고 외연을 확장하고 있는 만큼 사업장의 시공 과정의 어려움도 없는 상황이다”고 설명을 덧붙인 바 있다.

이에 DL건설이 시공하고, KT&G가 시행하는 지식산업센터 ‘디지털 엠파이어 평촌 비즈밸리’는 최근 확대되는 PF 부실 여파에도 흔들림 없는 시공과정과 남다른 품질 우수성을 보여주는 대표적인 사업장이 될 것으로 예상된다.

3월 분양이 예정된 ‘디지털 엠파이어 평촌 비즈밸리’는 경기도 안양시 동안구 호계동 일원에 들어서게 된다. 지하 4층~지상 18층, 연면적 9만9,168㎡ 규모로 기업의 경쟁력과 업무 효율성을 높이는 교통망 등 비즈니스 인프라를 갖춘 점이 돋보인다. 특히 최근 다른 건설사들이 무분별하게 수도권 외곽에 이익 추구를 위해 지식산업센터를 공급한 것과 달리 분양 이전부터 수요를 예측해 공실 리스크를 줄이고 기업 운영에 최대의 주안점을 뒀다.

단지는 1·4호선과 GTX-C노선(예정)이 다니게 될 금정역을 도보로 이용할 수 있고 인덕원~동탄 복선전철(예정) 조성으로 호계역(가칭, 예정)이 생기는 호재 갖추고 있다. 또한 경수대로, 수도권제1순환고속도로, 과천봉담도시화고속도로, 제2경인고속도로(안양~성남) 등을 이용할 수 있어 인접 지역은 물론 서울 중심부로 이동도 용이한 입지여건을 갖췄다.

특히 LS일렉트릭 본사와 글로벌 R&D 캠퍼스, 안양국제유통단지, 안양IT단지, 평촌스마트스퀘어 등이 인근에 위치해 있어 협력업체 기업 수요도 이미 확보해둔 상태다. 또 IT, 신소재, 제약, 바이오, 게임 등 메카로 떠오르는 과천지식정보타운과 연계된 기업이 입주할 수도 있고 이에 따른 종사자까지 추가로 수요로 흡수할 수 있을 전망이다.

‘디지털 엠파이어 평촌 비즈밸리’는 원자재, 인건비 상승 등을 이유로 분양가가 고공행진을 거듭하고 있는 시장 분위기를 역주행, 오히려 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 나올 예정이다. 이에 입주 예비 기업들은 재산세(35%) 및 취득세(35%) 감면 혜택에 이어 보다 합리적인 가격으로 사옥을 마련하고, 투자의 기회도 확보할 수 있을 전망이다.

DL건설이 앞서 가산, 수원, 인덕원, 평촌 등 지역에 ‘디지털 엠파이어’ 지식산업센터를 잇따라 공급하며 성공 분양을 이어온 만큼 이들 단지에 신규로 입성하지 못한 기업과 새롭게 입성을 희망하는 이들에게서 많은 선택을 받게 될 것으로 판단된다.

‘디지털 엠파이어 평촌 비즈밸리’는 3월 본격 분양을 앞두고, 안양시 동안구 호계동 일원에서 분양홍보관을 운영 중이다.