서울 및 수도권에서 제조형 중심의 신규 지식산업센터의 희소가치가 높아지고 있다. 실제 서울 및 수도권에서는 제조형 중심의 신규 지식산업센터를 찾아보기 어려운 실정이다.

한 업계관계자는 "가장 큰 이유는 바로 규제에 따른 입지적 제약이다"며 "서울 내에서는 성수동, 영등포, 구로, 가산동 등 준공업지역만이 지식산업센터 건립 가능 토지로 구분되고, 한강변이 접한 하남 미사지구나 다산신도시 등은 수도법상 제조형 기업이 아예 들어올 수 없게 되어 있기 때문"이라고 전했다.

서울 근접 지역 외 수도권도 상황은 마찬가지다. 이들 지역 역시 입지적 제약으로 인한 제조형 지식산업센터의 공급이 부족한 가운데, 최근에는 섹션 오피스 등 연구 및 업무형 시설 중심으로 공급이 이뤄지면서 제조형 중심 지식산업센터의 희소성은 더 커지고 있다는 게 업계의 분석이다.

한 건설사 관계자는 "서울 및 수도권 준공업지역을 제외하고는 신도시 또는 택지지구 신설 시 기존 공장의 정주를 위해 신설하는 자족 용지에만 지식산업센터를 지을 수 있게 해놓은 것이 제조형 중심의 지식산업센터 공급 부족을 야기하고 있다"며 "기존 공장들이 이곳에 다시 들어오려면 5년 이상을 기다려야 하기에 제조형 지식산업센터를 찾아 다른 지역으로 이전하는 등 수요는 높으나 공급이 이를 따라가지 못하는 상황이 발생하고 있다”고 말했다.

이처럼 수도권 내에서 제조형 중심의 지식산업센터 공급 부족이 현실화 되는 가운데, 이런 분위기는 최근 들어 반도체 클러스터 구축이 본격화된 수도권 남부권에서 더욱 심화되고 있어 눈길을 끈다. 반도체 산업의 특성상 제조형 기업체 수요가 많이 유입될 것으로 예상되고 있으나, 이러한 기업 수요를 뒷받침할 공급이 부족 현상을 보이고 있어서다.

한 부동산 전문가는 "수도권 반도체 클러스터의 핵심으로 떠오른 용인 남사읍 일대는 물론이고, 동탄2신도시도 제조형 중심의 지식산업센터가 턱없이 부족한 편"이라며 "이에 수도권 남부에서는 제조형 중심 지식산업센터의 희소성이 갈수록 높아지면서 신규 공급 소식에 기업체들의 관심이 꾸준하게 이어지는 모습"이라고 전했다.

■ ‘현대 테라타워 세마역’ 전체 73% 이상이 제조형 업무 시설로 구성… 기업체들 관심 이어져

그런 가운데 화성(동탄)·평택·용인을 잇는 K-반도체벨트의 중심 입지로 주목받고 있는 오산에서는 신규 지식산업센터가 공급을 알려 이목이 집중되고 있다.

현대엔지니어링이 1호선 세마역 역세권 입지에 선보일 예정인 '현대 테라타워 세마역'이 바로 그 주인공이다. 특히 이 단지는 세마역을 걸어서 이용 가능한 역세권 지식산업센터로 근로자들에게 최적의 출퇴근 환경을 갖췄다. 여기에 전체의 73.4%가 제조형 업무시설로 조성되고, 제조형 기업의 업무환경에 최적화된 특화설계까지 선보여 많은 관심이 집중되고 있다.

현대 테라타워 세마역은 경기도 오산시 세교동 (세교1지구 자족시설용지 7BL) 일원에 지하 3층~지상 13층, 연면적 약 11.5만㎡(약 3.5만평) 규모로 조성된다. 제조형, 연구&업무형 지식산업센터 566실(지하 2층~지상 13층)과 상업시설 46실(지하 1층~지상 1층)이 함께 구성된다.

실제 단지는 ▲제조형 업무시설이 427실(지하 2층~지상 10층)로 가장 많은 규모를 차지하고 있다. 이어 ▲연구형은 45실(지상 11층) ▲업무형은 94실(지상 12층~지상 13층)이 구성될 예정이다.

또한 제조형 기업의 업무효율을 높이는 다양한 특화설계를 도입한다. 특히 물류 이동에 최적화된 설계를 적용할 예정으로, 드라이브인 및 도어 투 도어(일부 제외) 시스템, 5T 화물용 엘리베이터 2대 등을 도입해 차량 이동과 상·하차의 편리함을 높였다. 또 넓은 램프폭과 고하중 바닥 설계를 통해 물류 차량 이동 편의성과 안정성을 강화했으며, 내부설계로는 최대 6.5m(기준층 기준 5.4m)의 높은 층고, 발코니 서비스(일부 호실 제외)로 공간활용성을 확대했다.

분양관계자는 "이 밖에도 단지는 업무 쾌적성을 높이는 다양한 부대시설도 함께 구성할 예정"이라며 "미팅 및 휴게 라운지, 피트니스, 층별(지상 2층~지상 13층) 휴게실이 마련될 계획"이라고 말했다.

한편 현대 테라타워 세마역은 뛰어난 입지여건도 갖췄다. 지하철 1호선 세마역 일대는 지식산업센터의 핵심 요소인 뛰어난 교통편의성을 바탕으로 오산에서도 노른자위 입지로 통한다. 국도 1호선, 수도권 제2순환고속도로 북오산IC 등이 인접해 서울 접근성은 물론 수원, 동탄과 접해있어 삼성전자 수원·기흥/화성 사업장, 동탄 테크노밸리 및 일반산업단지 등 다수의 산업단지·물류센터로의 접근성이 뛰어나다.

이렇다 보니 세마역 일대는 오산시 내에서도 기업들의 최선호 입지로 꼽힌다. 남측에 위치한 오산대역권역과 비교해 오산 내에서도 서울 등 주요 도시와 인접한 북측에 위치해 접근성이 우수하고, 향후 개발에 따른 미래가치도 높게 평가되기 때문이다.

여기에 주변에는 오산죽미령 평화공원, UN참전 기념공원, 죽미공원, 고인돌공원 등 다수의 공원이 둘러싸고 있는 공세권 입지를 갖췄고, 이마트, 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트와 동탄프리미엄아울렛, 오산한국 병원 등 다양한 인프라 시설도 가깝게 자리하고 있다.

현대 테라타워 세마역은 분양가의 최대 70~80%의 대출이 가능하고, 중도금 무이자 대출 등의 분양조건을 제공한다. 또 재산세 35%, 취득세 35% 감면 등 다양한 세제 혜택도 제공된다.

그런 가운데 오산시는 성장관리권역에 속해 과밀억제권역에서 이주시 더 큰 세제 혜택을 받을 수 있다. 주요 추가 혜택으로는 법인세 또는 소득세를 5년간 100% 감면, 이후 2년간 50% 감면하며, 취득세 100% 면제와 재산세 5년간 100% 면제 이후 3년간 50% 경감 등이 적용된다(정부 정책에 따라 변동 가능, 적용 대상 세부 조건에 따라 상이).

현대 테라타워 세마역의 견본주택은 영천동에 마련될 예정이다.