[단독] 풍납동 재건축 아파트, 문화재 심의 4번째 도전…'토성의 벽' 넘나 : 서울경제

풍납미성 재건축, 문화재위원회 심의서 부결
"층수 낮춰 다시 와라"…6월 4차 심의 예정
현상변경 허가 시 '풍납동 첫 재건축' 물꼬
보존 탓 환경 노후해 주민들 개발 의지 높아
"문화재 특성 맞춰 유연하게 규제해야"

서울 송파구 풍납동 풍납미성아파트 전경. 사진=김태영 기자

‘한강변 숨은 진주’라 불리는 서울 송파구 풍납미성아파트가 이례적으로 정비구역 지정이 되기 전 문화재 현상 변경 허가 심의를 받고 있는 것으로 나타났다. 국가지정문화재인 풍납토성 내부에 아파트가 자리한 데다가 주변 필지들이 그 자체로 사적인 만큼, 문화재 심의가 재건축 과정의 최대 변수가 될 수 있음을 감안한 조치다. 풍납미성아파트는 풍납토성 내부 아파트 중 처음으로 재건축을 추진하는 단지라는 점에서 현상 변경 허가를 얻을 시 주변에 미치는 영향력이 상당할 것으로 전망된다. 문화재청 측도 풍납토성 보존 정책의 여파로 지역의 주거 환경이 노후화했다는 점을 고려해 문화재 규제를 유연하게 적용할 여지가 있는지를 고심하고 있는 것으로 알려졌다.

12일 정비업계·문화재청에 따르면 문화재청 문화재위원회는 8일 풍납미성아파트의 문화재 현상변경에 대한 3차 심의를 진행하고 현재 재건축 계획의 최고 층수를 낮추라는 취지에서 ‘부결’ 결정을 내렸다. 서울 송파구 풍납동에 위치한 풍납미성아파트는 1985년 준공된 4개 동, 11층, 275가구 규모 단지다. 지난해 6월 송파구청에 정비계획 입안 신청을 하며 재건축을 추진해 왔다. 국가지정문화재 사적 11호인 풍납토성 내부에 있어 주목을 많이 받진 않았지만 용적률이 167%로 낮은 데다가 한강과의 거리도 200m 정도로 가까워 ‘알짜 단지’로 꼽힌다. 앞서 1·2차 심의에서는 문화재 위원들의 현장 조사와 자료 보완 요청이 이뤄졌다.

풍납미성 재건축 추진위 관계자는 “위원회의 심의 결과대로 정비계획을 조정해 6월에 4차 심의를 받을 것”이라고 말했다. 현재 계획은 제2종일반주거지역인 용도지역을 유지하면서 법적 상한 용적률이 250%인 점을 감안해 풍납미성아파트를 5~8개 동, 최고 27층 혹은 29층, 400여 가구로 재건축하는 것이었는데 최고 층수를 27층 미만으로 낮출 예정이다. 추진위는 현상변경 허가를 받고 나면 정비구역 지정, 재건축 조합 설립 등의 절차를 밟을 계획이다.

서울 송파구 풍납동 풍납미성아파트 단지 내부에 건설사들의 현수막이 걸려 있다. 사진=김태영 기자

문화재와 인접한 재건축 추진 아파트가 정비구역으로 지정되기도 전에 문화재 현상변경 심의를 받는 것은 이례적으로 평가된다. 문화재보호법에 따르면 문화재보호구역의 100m(서울 기준) 이내에서 문화재에 영향을 미칠 수 있는 개발 행위를 하려면 현상변경 허가를 얻어야 하는데 이 절차는 통상 조합 설립 후 진행된다. 재건축 추진위 관계자는 “문화재 심의로 인한 사업 지연을 방지하기 위해 선제적으로 (문화재위원회의) 판단을 구하기로 했다”고 설명했다.

특히 풍납미성아파트는 인근에 문화재가 산적해 있어 문화재위원회의 현상 변경 허가를 먼저 받는 게 낫겠다는 관계 기관의 지적이 있었다. 문화재청과 서울시는 풍납토성 보존·관리 계획에 따라 백제문화층이 깔려 있을 것으로 추정되는 토성 내부 토지와 주택을 매입해 사적으로 지정하고 있다. 지정 규모는 지난해 10월 기준 1517개 필지, 41만 527㎡ 면적에 달한다. 이 때문에 서울시 조례상 앙각 규제(문화재 보호구역의 경계선 지점 높이로부터 27도 선을 그어 모든 건물 높이가 그 아래로 들어오게 해야 한다는 규정)를 엄격히 지키면 재건축이 사실상 불가능하다. 앙각 규제를 유연하게 적용할 수 있는지 등에 대한 문화재위원회의 허가를 얻는 것이 재건축의 필수 요건인 셈이다.

만약 풍납미성아파트가 문화재 심의의 벽을 넘으면 풍납토성 내부 아파트 중 처음으로 재건축 물꼬를 트게 돼 지역에 미치는 영향이 상당할 것으로 전망된다. 풍납토성 내부에는 동아한가람(1995년, 782가구), 한강극동(1995년, 895가구), 씨티극동(1998년, 442가구) 등 곧 재건축 연한(30년)이 도래하는 아파트가 많다. 구청이 지난해 풍납토성 보존 계획으로 인해 풍납동 주거 환경이 악화했다며 문화재청을 상대로 소송을 낸 적이 있을 정도로 주민들의 개발 의지도 상당하다. 풍납미성아파트에 20년째 거주 중인 주민 이 모 씨는 “요즘 분담금이 높다고는 하지만 풍납동은 워낙 거주 환경이 노후해서 재건축 추진이 어렵지 않을 것”이라고 말했다. 풍납미성아파트의 정비계획 입안을 위한 토지등소유자 동의율은 약 80%에 육박했다.

문화재청 등에 따르면 문화재위원회도 풍납토성 보존과 주민들의 재산권 보호 사이에서 균형을 찾는 방안을 심도 있게 살펴보고 있는 것으로 알려졌다. 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “서울 도심에는 문화재 규제로 인해 개발이 막혀 있는 곳이 많다”며 “앙각 규제 같은 제도들을 일률적으로 적용하기보다는 각 지역 특성에 맞춰 층수를 제한하는 식으로 유연성을 발휘할 필요가 있다”고 제언했다.