만기 4회 연장 땐 사실상 퇴출…수익성 낮은 지방 PF 직격탄 : 서울경제

[PF 구조조정 본격화]금융당국, 평가기준 세분화
브리지론 평가기준도 새롭게 마련
미분양 물량 지방이 80%이상 차지
수도권 제외 상당수 청산 불가피
대주단서도 각자도생 인식 팽배
옥석가리기 제대로 이뤄질지 의문

금융 당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 본격적인 ‘옥석 가리기’를 위해 사업성 평가 기준 손질에 나서기로 했다. 이에 따라 PF 업계는 분양률과 사업성이 낮은 지방 사업장이 가장 큰 타격을 입을 것으로 우려하고 있다.

13일 금융 당국이 발표한 부동산PF 정상화 방안에 따르면 기존 사업성 평가 등급 중 악화우려 등급이 유의 등급과 부실우려 등급으로 세분화 된다. 유의 등급은 지속적이고 중대한 애로 요인으로 사업 진행에 상당한 차질이 예상되는 경우에, 부실우려 등급은 사실상 추가적인 사업 진행이 곤란한 경우에 부여된다.

특히 브리지론 사업장에 대한 평가 기준이 새롭게 마련된다. 현행 기준은 본PF 중심이기 때문에 브리지론 사업장에 대한 평가지표가 없었다. 본PF 평가 기준마저도 사업성보다는 연체·부도 여부 등 단편적인 요소들만 담겨 있어 합리적인 평가가 어려웠다. 새롭게 마련된 평가 기준에 따르면 브리지론 사업장에 대해서는 △대출 만기 및 토지 매입 현황 △인허가·본PF 전환 현황 △총사업비 등 수익 구조 악화 수준 △시행사 구조조정 중단 여부 등을 평가 기준으로 삼는다. 또 본 PF의 경우에는 △계획 대비 공정·분양 진행 현황 △시행사·시공사 구조조정 등을 평가 기준으로 결정했다. 최종 평가 등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려하도록 했다. 특히 유의·부실 우려 등급은 2개 이상의 평가 기준에 해당할 때 부여한다.

브리지론과 본 PF 공통적으로 사업장이 만기를 4회 이상 연장했거나, 연체이자를 납부하지 않고 만기 연장했거나, 경·공매에서 3회 이상 유찰되면 ‘부실우려’ 기준에 해당된다. 또 브리지론의 경우 6개월간 토지를 매입하지 못하거나 12개월 동안 인허가를 못 받은 경우, 인허가 이후 18개월 안에 본PF로 전환하지 않은 경우 중 2개 이상 해당되면 퇴출 대상이 된다. 본PF 사업장은 분양개시 후 18개월이 지났음에도 분양률이 50% 미만일 경우 구조조정 대상이 된다.

'유의' 등급의 경우 브리지론 사업장은 최초 대출만기 도래 시점에 토지를 매입하지 못했거나 대출만기 도래 후 6개월 안에 인허가를 미완료한 경우, 인하가 완료 후 12개월 내 본 PF로 전환하지 못한 경우가 해당된다. 본 PF 사업장의 경우 분양개시 후 18개월 지난 시점의 분양률이 60% 미만인 경우 등이다. 금융 당국은 ‘유의’ 등급 사업장에 대해 재구조화와 자율매각을, ‘부실우려’ 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진하도록 유도할 계획이다.

부동산PF 업계는 정부의 이 같은 정책으로 인해 지방 소재 사업장이 가장 큰 타격을 받을 것으로 보고 있다. 2022년 하반기부터 PF 시장은 물론 분양시장이 급격하게 얼어붙으면서 지방 현장의 경우 대부분 브리지론 만기 연장이 수차례 이뤄진 데다 미분양에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올 3월 기준 전국의 미분양 가구는 6만 4964가구인 가운데 지방이 5만 2987가구로 81.56%를 차지했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양도 지방이 전체 1만 2194가구의 81.46%(9933가구)였다.

PF 업계의 한 관계자는 “정부가 유의·부실우려 PF 사업장 규모를 5~10%가량이라고 하는데 잘 이해가 가지 않는다”며 “브리지론 단계에 있는 지방 현장의 경우 대부분이 3~6개월 단위로 여러 번 만기를 연장했고 본 PF 단계에 있는 현장도 공정률이나 분양률이 미진한 경우가 많아 정부가 발표한 기준대로라면 지방 사업장의 상당수가 유의·부실우려에 해당해 청산 대상일 것”이라고 전망했다. 또 다른 관계자는 “새 기준에 따르면 서울과 붙어 있는 일부 수도권을 제외한 상당수 현장도 청산 대상이 될 수밖에 없을 것”이라며 “공사비와 금리가 급등하면서 대부분 현장의 수익성이 악화하고 공기도 지연되고 있는 상황에서 옥석 가리기가 제대로 이뤄질 수 있을지 의문”이라고 말했다.

다만 대주단이 정부의 평가 기준을 모든 사업장에 그대로 적용하지 않으면서 시장이 받는 충격이 예상보다 크지 않을 수 있다는 전망도 제기되고 있다. 앞서 정부가 PF 대주단협의체를 출범시키며 PF 만기 연장과 이자 유예 등을 주도했지만 연장 등이 이뤄지지 않은 사업장이 쏟아져 나온 것처럼 이번에도 별개의 행보를 보이는 곳들이 나올 것이라는 설명이다. 한 자산운용사의 PF담당 임원은 “지금 대주단 사이에서는 각자도생해야 살아남을 수 있다는 인식이 팽배하다”며 “정부의 평가 기준상 유의나 부실 우려에 해당한다더라도 당장 경·공매를 통해 헐값에 정리하는 것보다 시장이 회복될 때까지 연장하는 쪽이 낫다고 판단하는 이들은 평가 기준과 별개로 움직일 것”이라고 말했다. 이어 “다만 대주단마다 선순위인지 후순위인지 여부 등에 따라 입장이 다를 수밖에 없는 만큼 평가 기준을 청산의 근거로 삼으려는 대주와 그에 반하는 대주 간의 갈등이 나타날 수밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.