올해 1분기 서울 거주자의 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 매수 비중이 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제친 것으로 나타났다. 거래량 증가에 매도 후 서울 외곽에서 중심으로 진입하려는 수요자들이 가격 장벽이 상대적으로 낮은 지역을 선택한 결과라는 분석이 나온다.

18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원 통계를 재가공한 결과에 따르면 지난 1분기 마포·용산·성동구 전체 매매 거래 중 매수자가 서울 거주자인 비중은 75.5%로 강남·서초·송파구(68.5%)를 7%포인트 앞질렀다. 특히 타 자치구에 거주하는 서울인의 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%포인트 증가한 게 주효했다. 1년 전과 비교해도 마포·용산·성동구의 서울 거주자 매수 비중은 9.7%포인트 상승한 반면 강남 3구는 6.2%포인트 하락했다. 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 “신생아 특례대출 등 저리 정책대출을 통해 서울 외곽 지역이 손바뀜이 많았다”며 “이를 통해 매도한 수요자가 강남 3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 갈아타기에 나선 것으로 판단된다”고 말했다.

강남 3구의 서울 거주자 매수 비중을 끌어내린 건 강남구다. 강남구 거주자들의 강남구 매수비중은 지난해 4분기 42.6%에서 올해 1분기 22.9%로 크게 하락했다. 다수의 신축 아파트가 들어선 서초구나 송파구로 이탈한데 따른 것으로 센터 측은 분석했다.

서울 갭투자 지형도에도 변화가 나타났다. 올해 1분기 마포·용산·성동구의 갭투자 거래비중은 지난해 4분기 11.2%에서 올해 1분기 17%로 5.8% 상승했다. 반면 같은 기간 강남 3구는 17.6%에서 15.7%로 낮아졌다. 남 연구원은 “올 1분기 서울 타 자치구 거주자가 마용성을 선호한 것을 고려하면 다수가 갭투자를 활용한 것으로 추정된다”고 설명했다. 여기에 규제 지역 또는 비규제지역 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포구와 성동구를 매수할 경우 취득세 및 종부에 중과를 적용받지 않는다는 것도 영향을 미쳤다는 분석이다.

갭투자 형태도 변했다. 올 1분기 마포·용산·성동구의 갭투자 비중은 노원·도봉·강북구(9.6%)을 제쳤다. 과거에는 투자금을 최소화하고 단기 수익률을 우선시하는 전통적인 갭투자가 주를 이뤘다면, 최근에는 초기 투자금이 커도 미래 가치가 유망한 곳으로 수요가 쏠리고 있다는 설명이다.

한편 올 1분기 강남 3구의 외지인(서울 외 거주자) 매수 비중은 24.6%로 전분기(22.3%)보다 약 2.3%포인트 상승했다. 같은 기간 노원·도봉·강북구도 0.7%포인트 뛰었다. 반면 마포·용산·성동구는 0.1%포인트 하락했다. 성동구가 6.5%포인트 올랐지만 마포구(-2.6%포인트)와 용산구(-4.1%포인트)가 꺾인 데 따른 결과다.