최근 오피스텔 월세 상승세가 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면, 2024년 5월 전국 오피스텔 수익률은 5.33%로 2022년 3월 이후 26개월 연속 오름세를 보였다. 고금리에 따른 이자 부담에 전세보다 월세를 더 선호하는 데다 전세사기 사건으로 인한 빌라 기피현상이 더해지면서 오피스텔 월세 수요가 늘었기 때문이라는 분석이다. 오피스텔 임대인 입장에서는 반가운 소식이다. 해당 임대인이 은퇴자로서 정기적인 현금흐름을 기대하며 오피스텔에 투자한 경우라면 더더욱 그럴 것이다.
오피스텔 월세처럼 자산으로부터 정기적으로 발생하는 수익을 인컴(Income)이라고 한다. 채권(Bond) 이자도 대표적인 인컴 중 하나다. 정기적으로 지급받는 이자수익으로 은퇴생활비 일부를 충당할 수 있다면, 그만큼 경제수명이 늘어나는 효과를 거둘 수 있다.
금리가 급등한 2022년부터는 개인 투자자들은 채권 투자에 적극 나서고 있다. 개인이 증권사 중개를 통해 순매수한 채권 규모는 2021년 4조 6000억 원에서 2023년 37조 6000억 원으로 불과 2년 만에 33조 원 늘었다. 채권은 더 이상 기관투자자나 고액 자산가의 전유물이 아닌 셈이다.
채권은 발행자가 투자자에게 정해진 일자에 정해진 금액을 지급할 것을 약속한 채무증권이다. 주식과 비교해보면 채권은 타인자본으로서 주식 대비 선순위증권이다. 주주 배당에 우선해 이자를 지급받고, 회사 청산시에도 주주보다 우선해 잔여재산에 대한 청구권을 행사할 수 있다. 대신, 채권 소유자는 회사의 경영에 참여할 수 없다.
채권 직접투자시 투자자가 감수해야 하는 위험이 몇 가지 있다. 먼저 발행사가 약속한 이자나 원금을 지급받지 못할 위험, 즉 신용위험이다. 국채와 같은 무위험채권이 아니라면, 모든 채권에는 채무불이행위험이 내재돼 있다. 하지만, 개별채권에 부여된 신용등급을 활용할 경우 이러한 신용위험은 일정 수준 통제할 수 있다. ‘BBB-’가 투자적격등급의 하한선인데, 이보다는 더 높은 등급으로 채권 투자대상을 제한하는 것이 바람직하다.
채권 직접투자에 따른 또다른 위험은 시장이자율 변동에 따른 가격변동에 대한 위험, 즉 이자율 위험이다. 채권가격은 미래현금흐름을 당시의 시장이자율로 할인해 구한 현재가치이다. 시장이자율이 현금흐름 할인율로 쓰이기 때문에 시장이자율과 채권가격은 반비례 관계에 있다. 즉, 시장이자율이 매수시점보다 오른다면 채권가격은 하락한다. 만약, 가격이 하락한 채로 채권을 시장에 매도한다면 매매손실을 보게 된다. 하지만 만기까지 그대로 보유한다면, 이자, 원금 등 미래현금흐름이 변하는 것은 아니라 매매손실은 발생하지 않는다.
한편 채권 직접투자에 따른 위험 못지 않게 다양한 매력이 존재한다. 채권은 일반적으로 주식에 비해 기대수익률이 낮은 대신 변동성도 낮다. 만기 때까지의 이자와 원금이 미리 정해져 있어서다. 주식과 같은 다른 자산클래스와의 상관관계가 낮아 포트폴리오의 위험을 분산시킬 수도 있다. 또한, 채권은 변동성이 낮으면서도 투자수익률은 통상 은행 예금이율보다 높다. 최근 증권사에서 판매 중인 신용등급 A급 회사채의 경우 은행예금 대비 1~2%포인트(p) 정도 높은 수익률을 보여주고 있다.
이자수익 외에 매매차익 기회를 가질 수 있다는 점도 채권 직접투자의 매력 중 하나다. 시장이자율이 매수시점보다 낮아졌다면, 채권가격은 그만큼 올랐을 것이다. 이 경우 중도 매도시 매매차익을 거둘 수 있다. 게다가 현행 세법상 개인의 채권 매매차익에는 세금이 부과되지 않는다. 다만, 금융투자소득세가 예정대로 2025년부터 도입될 경우 이와 같은 비과세 혜택은 없어질 수 있다.
채권 투자는 개인종합자산관리계좌(ISA)에서 하는 것이 세금 측면에서 절대적으로 유리하다. 이자 및 배당소득에 대해 연 200만 원(일반형)까지 비과세되고 이를 초과하는 소득은 9.9%로 분리과세되는 혜택이 있기 때문이다. 더군다나 2024년 1월 금융위원회 발표에 따르면, ISA의 납입한도와 비과세한도가 더 확대될 가능성이 높다. 물론, 관련 세법 개정이 필요한 사안이라 향후 입법과정을 지켜봐야 한다.
채권에 투자하는 방법에는 직접투자 말고도 펀드나 상장지수펀드(ETF)를 통해 간접 투자하는 방식도 있다. 채권에 직접 투자하면, 펀드보수 등 간접비용을 절감할 수 있고, 매매차익 등 추가 수익을 기대할 수도 있다. 하지만, 발행사의 채무불이행 등 채권 투자에 수반되는 위험요소들을 투자자 본인이 직접 챙겨야 하고, 중도 매도 여부 등 중요 의사결정도 직접 내려야 하는 등 생각보다 많은 시간과 노력이 필요할 수 있다. 직접투자와 간접투자 중 어떤 방식을 선택할지는 본인의 투자 스타일이나 금융상품 지식수준 등을 감안하여 결정하는 것이 바람직하다.