정부가 최장 20년 이상 적정수준의 가격으로 거주할 수 있는 장기민간임대주택을 선보인다. 새로운 유형의 임대주택이 도입되면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 안전하게 장기 거주할 수 있다. 법인 등 사업자가 장기임대 사업을 안정적으로 할 수 있도록 정부는 임대료 규제를 완화한다. 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있도록 하고, '주거비 물가상승률'보다 더 높은 임대료 인상률도 허용한다.
국토교통부는 28일 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다.
핵심은 ‘신유형 장기민간임대주택’을 신설해 공급하는 것이다. 기존의 민간임대주택인 뉴스테이(최장 8년 거주), 10년 장기 임대(최장 10년 거주)를 넘어 20년 이상 거주할 수 있는 임대주택을 선보인다. 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100세대 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 새로운 사업모델을 마련했다.
대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제(취득·종부·법인세)를 완화하고 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택 등을 지원한다.
사업모델은 임대료 규제 완화 정도에 따라 3가지로 분류된다. 우선 ‘자율형’은 규제·지원 모두 최소화하는 임대 유형으로 민간임대법상 모든 임대료 규제를 완화한다. △초기 임대료 규제(시세의 95%) △ 의무임대기간 중 계약갱신청구권 △임대료상승률 5% 상한 및 소비자물가지수(CPI)연동 △임대료 인상시 임차인대표회의 협의 의무 △임차인 변경시 5% 상한 적용 등의 규제를 적용받지 않는다. 대신 사업자에 지방세 감면 등 인센티브 지원도 배제한다.
‘준자율형’은 임대기간 계약갱신청구권 및 임대료 5% 상한 규정 의무는 부여하되 초기 임대료, CPI 변동, 임차인 협의, 임차인 변경시 상승률 제한 규정은 배제한다. ‘지원형’은 준자율형 규제에 초기 임대료 제한(시세의 95%) 규제까지 적용 받는다. 대신 기금출·융자, 공공택지 할인공급 등의 인센티브를 받을 수 있다.
임차인 자격의 경우 자율형·준자율형은 제한이 없으며 지원형은 무주택자 우선 공급 요건 외 다른 자격요건은 배제한다.
이 같은 장기임대주택을 건설할 때는 용적률을 상한의 1.2배까지 상향할 수 있다. 상업지역 특례도 적용돼 용적률 하한이 상향되고 비주거부분 면적비율도 완화된다. 용적률 완화에 따라 공공기여하는 공공임대 인수가격 기준은 표준건축비에서 기본형건축비의 80% 수준으로 현실화한다. 정부는 이 같은 방안을 통해 2035년까지 신유형 장기민간임대주택을 10만 가구 이상 공급한다는 계획이다. 신유형 장기임대 도입과 임대료 등 규제 완화는 모두 ‘민간임대주택법’ 개정 사항이다.
정부가 신유형 장기민간임대를 도입한 것은 대규모 빌라 전세사기 등의 여파로 임대차시장 불안이 커지고 있기 때문이다.
국내 임대차시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있는데 이중 민간임대시장은 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 산업화되지 못하고 이에 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성됐다.
민간임대시장의 영세화로 인해 장기간 안정적으로 거주가능한 양질의 임대주택 공급이 부족하고, 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차시장 불안요소로 작용하고 있다. 일본과 미국에서 ‘대규모 장기임대기업’ 중심으로 임대시장이 운영되고 있는 것과 대조적이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “임차인들이 원하는 곳에서 적정수준의 비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환하는 대책을 마련했다”고 말했다.
이번 대책에는 고령층 특화 시설·서비스를 제공하는 장기임대주택인 ‘실버스테이’ 도입 방안도 포함됐다. 임차인 자격은 고령층의 높은 주택 소유 비중을 고려해 지원형 까지도 유주택자 입주를 허용한다. 또 기존 10년 임대(장기일반) 유형의 경우 사업자 의사에 따라 신유형 장기임대(준자율형, 지원형)로 전환을 허용한다.
은행과 자산운용사 외 보험사도 장기임대에 적극 참여할 수 있도록 제도적 기반도 제공한다. 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확히 하고, 보험사가 장기임대주택 보유시 지급여력비율 위험계수를 25%에서 20%로 적용한다. 이 밖에 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용하며, 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.