앞으로 기업이 운영하는 100가구 이상의 대규모 민간임대주택에서 20년 이상 거주할 수 있는 길이 열린다. 전세사기 등 전세 제도의 부작용을 차단하고 임대차 시장을 월세 위주로 재편하기 위해 정부가 ‘20년 장기 임대주택’ 도입 방안을 내놓았다. 기업의 장기 임대 사업 참여를 촉진하기 위해 임대료 규제는 대폭 완화된다.

국토교통부는 28일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 ‘서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다.

핵심은 ‘20년 장기 민간임대주택’을 신설해 공급하는 것이다. 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이나 기업이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태다. 최장 8~10년 거주할 수 있는 기존 민간임대주택인 뉴스테이, 10년 장기 임대주택보다 의무 임대 기간이 훨씬 길다.

정부는 사업자들이 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있도록 임대료 규제를 대폭 풀기로 했다. 임대료 규제 정도에 따라 사업 모델을 크게 △자율형 △준자율형 △지원형 등 세 가지로 나누고 자율형에 대해 임대료 인상 5% 제한 등 대부분의 규제를 적용받지 않도록 한다. 정부는 이 같은 방안을 통해 2035년까지 20년 장기 민간임대주택을 10만 가구 이상 공급한다는 계획이다. 새로운 장기 임대주택 도입과 임대료 규제 완화는 모두 ‘민간임대주택법’ 개정 사항이다.

정부는 장기 투자에 적합한 보험사의 시장 참여를 유도하기 위해 보험사의 임대주택 투자를 허용하고 장기 임대주택 보유 시 재무 건전성 평가 지표인 ‘지급여력비율 위험계수’를 25%에서 20%로 완화해 적용한다.

정부가 새로운 유형의 임대주택 도입에 나선 것은 현 전세 중심의 임대차 시장에서 대규모 전세사기 등 부작용이 발생하고 있기 때문이다. 박상우 국토부 장관은 “목돈 마련 부담과 사기 위험이 있는 전세 중심의 임대주택에서 벗어나 국민들에게 새로운 선택지를 만들어주기 위해 신유형 임대주택을 도입하려는 것”이라고 강조했다. 다만 이번 대책은 월세 세액공제 등 임차인 수요 진작을 위한 방안을 담지 않아 수요 진작책이 필요하다는 지적이 나온다.

정부가 장기 민간임대주택 도입에 나선 것은 현행 전세 제도가 목돈 마련에 대한 부담이 큰 상황에서 전세사기 등이 언제든지 또다시 터질 수 있는 만큼 국내 민간임대시장의 패러다임을 바꾸기 위해서다. 28일 국토교통부에 따르면 국내 임대차 시장은 공공이 20%(186만 가구), 민간이 80%(658만 가구)를 공급하고 있다. 이 중 민간임대시장은 개인이 전월세로 공급하는 방식 위주로 형성돼 있어 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 주택이 부족하고 전세 가격 변동에 임대인·임차인 모두 취약하다는 단점이 있다. 2022년부터 지난해에 걸쳐 대규모 전세사기까지 발생했다. 대규모 장기 임대 기업 중심으로 임대차 시장이 운영되고 있는 미국·일본과 대조적이다.

이에 정부는 기업이 운영하는 20년 장기 임대주택 모델을 새로 도입하기로 했다. 과거 박근혜 정부 때 최장 8년 월세로 거주 후 분양으로 전환하는 ‘뉴스테이’가 도입됐지만 문재인 정부 들어 임대료 규제 강화로 사실상 유명무실화됐다. 정부는 이에 따라 이번에 규제를 대폭 해제하고 세제 지원도 강화해 기업의 참여를 유도하겠다는 방침이다.

20년 장기 민간임대 사업 모델은 △자율형 △준자율형 △지원형 3가지다. 정부 지원이 늘어날수록 규제도 많아지도록 설계했다. ‘자율형’은 임대료 규제에서 자유롭다. 현행 민간임대법상 규제를 거의 적용하지 않는다. 주변 시세 대비 95% 수준이라는 초기 임대료 규제, 임차인대표회의 협의 의무, 임대료 상승률 소비자물가지수(CPI) 연동 규제 등이 없다. 임차인의 계약갱신청구권(2+2년)과 재계약 때 임대료를 5% 이상 못 올리게 하는 규제도 딱 한 번만 적용한다. 4년이 지나면 임대사업자가 임대료를 마음대로 정하고 계약도 원하면 연장하지 않아도 된다.

‘준자율형’은 임대 기간 중 세입자가 계속해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 대신 초기 임대료 규제나 임차인 협의 등 규제는 자율형과 마찬가지로 풀어준다.

‘지원형’은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되며 무주택자 우선 공급 의무도 부여된다. 국토부 관계자는 “기업의 여건에 따라 적합한 비즈니스 모델을 선택해 사업을 하면 된다”고 설명했다.

정부는 유형별 임대료 증액 기준을 준수하는 사업자에 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)도 배제한다.

이밖에 장기 투자에 적합한 보험사가 장기 임대사업을 적극적으로 할 수 있도록 진입 장벽도 없애주기로 했다. 법인 임대사업자 간 임대주택 거래 규제도 푼다. 적절한 시기에 사업자를 변경해 수익을 실현할 수 있도록 5년 이상 임대 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면 넘겨받은 사업자가 기존 세제 혜택을 받을 수 있는 ‘포괄양수도’를 허용한다.

다만 임대료 규제를 풀 경우 월세가 전반적으로 올라갈 것이라는 우려가 나온다. 이에 정부는 임차인 혜택 방안도 일부 내놓았다. 대표적인 게 20년 장기 임대로 임차인이 공모 리츠 지분을 우선 제공받을 수 있도록 설계했다. 박상우 장관은 이날 서울 용산구의 한 공공 지원 민간임대주택 현장에서 열린 기자 간담회에서 “장기 20년 임대주택은 한꺼번에 목돈을 마련할 필요 없이 장기 거주가 가능한 게 장점”이라며 “임차인으로 살면서 리츠 지분을 보유한다면 연말에 배당받아 월세가 올라간다 해도 크게 섭섭하지 않을 수 있다”고 말했다.

그러나 일각에서는 다양한 당근책에도 기업들이 얼마나 참여할지는 미지수라는 지적이 나온다. 우선 20년 장기 민간임대 도입과 임대료 규제 완화는 ‘민간임대주택법’ 개정 사항이라 국회에서 야당의 동의를 받아야 한다. 정부가 지속적으로 임대료 및 세제 혜택을 줄지도 두고 봐야 한다. 실제로 대신증권의 계열사인 디에스한남은 2018년 서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’을 ‘4년 임대 후 분양’ 방식으로 공급했는데 2020년 당시 문재인 정부가 ‘4년 단기 임대’ 제도를 폐지해 계획보다 2년 먼저 임대사업자 지위를 포기했다. 나인원한남이 워낙 고가 주택이라 보유세 부담이 컸는데 세제 혜택이 크게 없던 점도 영향을 미쳤다. 법인의 대규모 장기 임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과 세제를 완화하는 조치가 새로운 정부가 들어서도 지속돼야 한다는 의견이 나오는 이유다. 기획재정부 관계자는 “민간 참여를 독려하기 위한 세제 혜택 필요성에 공감하고 있다”며 “기재부뿐만 아니라 행정안전부·지방자치단체 등과 수요가 있는 법인들의 요구를 대폭 수용할 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.