“2019~2021년 금리인하기 집값 9% 올라…추가 공급·대출규제 필요” : 서울경제

[막오른 금리인하 시대]<2>비상계획 필요한 부동산
서울은 월 평균 10.6%나 치솟아
금리가 집값 변동에 60%대 기여
수요관리로 인하 파장 조절 필요
주택가격 상승 기대 심리도 높아
대규모 공급으로 불안감 낮춰야

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하기에 국내 주택 가격이 급등하거나 시간 차이를 두고 상승했던 것으로 나타났다. 연준의 금리 조정 뒤에 한국은행이 금리를 따라 낮추면서 유동성이 풍부해졌기 때문으로 보인다. 전문가들은 코로나19 이후 또 한 번의 금리 인하기에 들어선 만큼 가계대출 급증을 선제적으로 막고 주택을 대폭 늘릴 수 있는 방안을 미리 준비해야 한다고 입을 모은다.

22일 서울경제신문이 2000년 이후 글로벌 금리 인하기를 분석한 결과 연준과 한은이 동반으로 금리를 내렸던 2019~2021년 사이에 전국 주택 가격은 연율 기준 월평균 주택 가격 상승률이 9.27%로 집계됐다. 서울 아파트의 경우 10.63%로 상승률이 더 높았다.

2019년 7월 연준은 미중 무역 분쟁과 글로벌 경기 둔화 우려로 10년 7개월 만에 금리 인하를 단행했다. 한은 역시 일본의 수출 규제까지 겹치면서 그해 7월 기준금리를 내리기 시작했다. 2020년에는 코로나19 팬데믹이 겹치면서 두 중앙은행 모두 기준금리를 대폭 내렸다. 연 2.25~2.5% 수준이었던 미국의 기준금리는 0~0.25%로 떨어졌고 한국도 같은 기간 1.75%에서 0.5%로 내려갔다. 코로나19 셧다운에 따른 경기 침체가 있었지만 상대적으로 시기가 짧았고 전 세계적으로 각국 정부가 돈을 푼 탓에 집값이 급등한 것이다.

글로벌 금융위기로 전 세계 경제가 얼어붙었던 2008년에는 시간차를 두고 주택 가격이 뛰었다. 미국과 한국이 동시에 완화적 통화정책을 펼쳤던 2008년 10월~2010년 6월 동안 한국의 전국 주택 가격 상승률은 연율 기준 월평균 0.75%였다. 서울 아파트 가격은 0.42% 상승했다. 당시 한은은 글로벌 금융위기에 대응하기 위해 2008년 10월 총 1%포인트 인하한 것을 시작으로 기준금리를 5.25%에서 2%로 내렸다. 앞서 연준이 기준금리 인하를 단행한 2007년 9월부터 2010년 6월까지로 시계를 확장하면 전국 주택 가격 상승률은 2.29%다. 집값 급등은 그다음에 왔다. 2011년에만 주택 가격이 6.9%나 폭등했다. 금융위기 여파가 오래가면서 2011년에는 주요국이 경기부양책을 쓸 때다.

2000년대 초반에도 비슷한 사례가 있다. 연준과 한은이 함께 금리를 내린 2001년 1월~2004년 6월에는 전국 주택 매매가격 상승률이 월평균 연율 기준 10.32%를 찍었다. 이후 한은이 기준금리를 3.25%에서 5.25%로 단계적으로 인상하던 2005년 10월~2008년 9월 사이에는 6.96%로 오름세가 둔화했다.

학계에서는 금리 인하가 부동산 가격 상승에 영향을 준다는 데 동의한다. 이우석 동아대 경제학과 교수는 올 4월 ‘불확실성과 통화정책’ 논문에서 “확장적 통화정책을 시행하면 주택 매매가격과 전세가격은 상승했다”고 밝혔다. 박진백 국토연구원 부연구위원도 2021년 보고서에서 “장기적으로 금리가 주택 가격 변동에 60%대의 높은 기여를 한 것으로 나타났다”며 “금리 인하 충격이 장기적으로 주택 가격 상승의 원인으로 작동할 수 있다”고 해석했다.

전문가들은 이번 금리 인하기에도 비슷한 상황이 반복될 수 있는 만큼 정부가 대비를 해야 한다고 입을 모은다. 실제로 2019~2021년은 정부의 다주택자 보유세·양도소득세 과세와 재건축 규제 강화가 집값 상승을 더 부추겼다는 지적이 나온다. 금리가 0.5%포인트 떨어졌던 2015년의 경우 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 영향에 전국 주택 가격 상승률(4.42%)이 더 높아졌다는 얘기도 있다. 정부의 대출 및 수요 규제가 금리 인하에 따른 영향을 키울 수도, 반대로 줄일 수도 있다는 뜻이다. 이승헌 숭실대 경영대학원 교수는 “금리가 심리에 끼치는 영향이 상당히 커졌다”며 “지금 집을 안 사면 안 된다는 포모(FOMO·상승장에서의 소외 공포)를 가진 사람들이 많아 이런 부분이 가계대출 증가로 이어지지 않을지 유의할 필요가 있다”고 말했다.

시장에서는 정부가 주택 공급 확대책을 적극적으로 마련해야 한다는 지적이 제기된다. 주택 공급에는 시간이 걸리지만 구체적인 계획을 발표하는 것만으로도 어느 정도의 심리적 효과를 거둘 수 있다. 실제로 국민들의 불안감이 높다. 한은에 따르면 올 8월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 전월보다 3포인트 오른 118을 기록해 2021년 10월(125) 이후 2년 10개월 만에 가장 높은 수준을 보였다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수는 “주택 공급 규제로 인해 주택값 상승에 맞춰 건설사들이 신규 주택을 공급하는 데 어려움이 있는 데다 부동산 시장이 강세를 보일 것이라는 기대도 소비자 사이에서 우세한 상황”이라며 “금리 변화에 따른 주택 가격의 민감도가 높을 수밖에 없는 국면”이라고 설명했다.