서울시가 강남 글로벌비즈니스센터(GBC), 잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합공간 조성 등 대규모 개발의 주요 수단으로 기능하는 ‘특별계획구역’을 현실화하기 위해 제도를 대폭 손본다. 특별계획구역으로 지정됐음에도 10년 이상 사업이 추진되지 않은 곳은 일정 기간 후 일반 지역으로 전환해 개별 건축을 허용하는 것이 핵심이다.

서울시는 이 같은 내용의 ‘지구단위계획 특별계획구역 활성화 방안’을 수립했다고 30일 밝혔다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 내에 별도의 개발 계획이 필요한 지역이 있을 때 지정하며 주로 대형 개발 사업에 활용된다. 2022년 말 기준 서울시에 지정된 특별계획구역은 588개소, 1400만㎡로 여의도 면적의 4.6배에 달한다.

문제는 유명무실한 특별계획구역이 많다는 점이다. 전체 588개 특별계획구역 중 사업이 추진되지 않고 있는 곳이 325개소로 절반이 넘는다. 특별계획구역 지정 후 10년이 지난 장기 미추진 구역도 144개소(24%)에 달한다. 특별계획구역에선 규모가 작은 땅인 개별 필지의 신·증축 등의 건축 행위를 할 수 없다. 이 때문에 장기 미추진 구역은 시민 재산권 침해 문제가 제기됐다.

이에 따라 서울시는 기존 특별계획구역 중 10년 이상 사업 미진행, 개발 목적이 불분명한 구역은 ‘특별계획가능구역’으로 전환하기로 했다. 특별계획가능구역은 3년이라는 유효기간이 있어 이후엔 일반 지역으로 전환돼 개별 건축이 가능해진다. 또 앞으로는 사업 방안이 명확할 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정하고 주택법·건축법 등 법정 동의요건을 확보하도록 할 예정이다.

지정 후에는 사업을 원활하게 추진할 수 있도록 사업자가 창의적인 개발 계획을 제안하면 용적률, 건폐율, 높이, 용도 기준을 법적 최대 범위로 완화할 계획이다. 용적률은 서울시 도시계획 조례의 최대 2배까지 올려줄 예정이다. 3종일반주거지역은 공공기여 조건을 충족하면 최대 500%의 용적률이 적용되는 셈이다. 용도지역 간(주거·상업·공업·녹지) 변경도 필요하다면 적극 허용할 방침이다. 공공기여 방식도 기반시설 설치·제공만 가능하던 것에서 현금 납부까지 가능하도록 범위를 넓힌다.

이번 활성화 방안은 이날 이후 신규 지구단위계획 수립부터 즉시 시행된다. 기존 특별계획구역은 연말까지 해제 및 전환을 위한 절차를 진행할 예정이다.