1기 신도시에서 재건축에 가장 먼저 착수할 선도지구가 발표된 가운데 추가 공공기여와 주차 대수 등이 당락을 가른 것으로 나타났다. 특히 경쟁이 가장 치열했던 분당에서 선발된 단지들은 점수를 높이기 위해 모두 추가 공공기여를 결정한 것으로 조사됐다. 선도지구 단지들은 오는 2030년 입주를 목표로 정비사업 절차를 밟아 나갈 예정이지만 추가 분담금과 이주 대책 등이 정비사업 진행의 최대 변수로 떠오를 것으로 전망된다.

성남시 관계자는 27일 정부세종청사 국토교통부에서 열린 1기 신도시 선도지구 관련 브리핑에서 “공모 지침에 따라 점수와 순위를 공개하지는 않는다”면서도 “2위와 3위 단지의 점수는 동일했고 3위와 탈락한 4위 단지의 점수 차가 크지 않았다”고 말했다. 그만큼 점수 경쟁이 치열했다는 의미다.

분당은 선도지구 선발을 위한 평가 기준 중 통합 정비 참여 가구 수 배점에서 3000가구 이상이면 만점을 준다. 주민 동의율의 경우 이번 공모에 참여한 분당 34개 구역 중 10개 구역이 95%로 만점이라 변별력이 크지 않다. 이에 샛별마을 동성 등은 3000가구 미만인 만큼 점수를 높이기 위해 추가 공공기여를 했을 가능성이 높다. 분당은 기본 공공기여(10%)에 부지 면적의 5%를 추가로 공공기여를 하면 6점을 더 얹어줬다. 성남시 관계자는 “선도지구로 선발된 단지들 모두 추가 공공기여를 결정한 것으로 알고 있다”고 말했다.

일산과 중동, 산본 등에서는 주차 대수로 당락이 갈렸다. 지자체들은 현재 가구당 주차 대수 등 주거 환경이 열악하면 점수를 더 주는 방식을 택했다. 고양시 관계자는 “주민 동의율이 비슷해 주차 대수 등에서 점수 차가 크게 벌어졌다”고 설명했다. 다만 평촌에서는 동의율이 결정적 요인으로 작용했다.

분당에서 선도지구로 선정된 단지들은 분당 내에서도 가격이 높은 지역에 있어 사업성이 높은 단지로 꼽힌다. 하지만 정비 업계에서는 추가 공공기여 결정이 ‘승자의 저주’가 될 수 있다는 우려가 나온다. 분당의 A단지 추진준비위원회 관계자는 “사업성이 좋은 곳도 그나마 재건축 후 동일 주택형으로 입주한다고 했을 때 1억 원 이상의 분담금 얘기가 나온다”며 “추가 공공기여를 이미 결정한 상황에서 용적률을 높이기 위해 추가로 공공기여까지 고려하면 사업성은 더 낮아질 것”이라고 지적했다. 노후계획도시특별법에 따른 분당의 기준 용적률은 아파트 기준 326%로 이를 초과해 400% 미만으로 지으려면 41%를 공공기여해야 한다.

정부가 제시한 ‘통합 정비 맞춤형 금융 지원 방안’ 실효성에 대한 의문도 나온다. 국토부는 1기 신도시의 재건축 지원을 겨냥한 총 12조 원 규모의 미래도시펀드를 조성해 2026년 정비 초기 사업비부터 지원한다는 방침이다. 이상주 국토부 국토도시실장은 “미래도시펀드 조성을 통해 총 사업비를 10%가량 절감할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다. 하지만 결국 금융 비용 부담이 조합원에게 돌아가는 만큼 획기적인 사업성 개선으로 이어질지는 미지수다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금융 지원 방안 역시 조합원 입장에서는 대출”이라며 “결국 추가 분담금을 감당할 수 있는 곳 위주로만 사업이 정상적으로 진행될 것”이라고 지적했다.

이주 대책도 변수로 작용할 것으로 전망된다. 정부는 유휴 부지와 영구 임대주택 순환 정비 등을 통해 이주 공간을 확보하겠다는 계획이지만 2026년부터 3만 6000가구의 이주가 시작돼야 하는 점을 고려하면 역부족이라는 지적이 나온다. 유지만 국토부 도시정비지원과장은 “이주 전용주택을 만들어 놓고 나면 사업 계획에 따라 공실 등 문제가 발생할 수 있다”며 “이주 전용 주택보다는 이주자들이 거주한 뒤 향후 분양 전환할 수 있는 모델 등도 고려 대상 중 하나”라고 말했다. 분당의 경우 오리역 일대 역세권 복합개발로 공급될 주거 시설이 들어서면 이주 수요를 흡수할 수 있다는 구상이다. 일산과 중동은 각각 3기 신도시인 고양창릉·부천대장에 지어지는 아파트를 활용할 수 있다. 정부는 현재 지자체 및 관계기관과 이주 대책 영향 여부 등을 논의하고 있으며 다음 달 중 발표할 계획이다.