서울 주택시장에서 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’에서 ‘얼죽재(얼어 죽어도 재건축)’로 수요가 이동하는 새로운 트렌드가 포착되고 있다.

13일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2021~2024년 4년 간 준공 10년 이하 신축 아파트의 평균 매매 가격이 연평균 9.1% 상승해 가장 높은 증가율을 보였다. 그 다음으로는 정비사업 건축 연한에 해당하는 30년 초과 아파트가 연평균 3.7% 상승하며, 10년 초과 30년 이하 재고 아파트(3.5%↑)보다 가격 변동 폭이 더 큰 것으로 나타났다.

올해 주택시장에서도 여전히 ‘얼죽신’ 현상이 강세를 보이고 있지만, 신축 아파트의 급격한 가격 상승으로 수요자들의 진입 장벽이 높아지면서 구축 아파트로 관심이 확산되고 있다. 특히 서울의 신축 공급 부족 우려가 지속되는 가운데, 신축 아파트의 희소성이 커진 영향이 크게 작용하고 있는 것으로 분석된다.

거래 비중 변화를 살펴보면, 2021년 준공 10년 이하 신축 및 준신축 아파트의 매매 거래 비중은 22.3%였으나 올해에는 19.9%로 감소했다. 반면 10년 초과 재고 아파트(10년 초과 30년 이하) 및 구축 아파트(30년 초과)의 경우 2022년 64.8%에서 시작해 2023년 72.8%, 2024년 76.1%를 거쳐 2025년(1~2월) 기준 80.1%로 꾸준히 증가하는 추세를 보이고 있다.

신축 아파트 가격의 급등과 함께 가계부채 관리방안 등으로 인해 높은 현금 보유력이 요구되면서 상대적으로 가격 부담이 적은 구축 아파트로 수요가 이동하는 것으로 해석된다. 특히 집값 고점기로 평가받는 2021년보다 올해 서울 아파트 매매 가격이 더 상승하면서 구매 부담이 가중되고 있는 상황이다.

향후 주택시장 전망에 있어 주목할 점은 올해 6월부터 시행될 예정인 제로에너지 건축물 인증과 전기차 화재 대응 시설 구축 의무화다. 이로 인해 분양가 상승 압력이 더욱 강화될 것으로 예상되며, 신축 아파트 매수 진입 장벽은 더욱 높아질 전망이다.

구축 아파트의 경우 신축보다 주거 환경이 쾌적하지 않아 선호도가 낮고, 특히 30년 초과 재건축 단지는 사업 완공까지 투자 기간이 길기 때문에 그동안 가격 상승이 더딘 경향을 보였다. 그러나 최근 준공 30년 초과 아파트들이 안전진단 없이 재건축이 가능해질 것으로 예상되면서 구축 아파트 가격이 소폭 상승하는 움직임을 보이고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “얼죽신 선호 현상이 지속되고 있지만 공급량이 한정적이기 때문에, 입지가 우수하고 사업성이 담보되는 재건축 아파트(미래에 신축으로 변모할 가능성이 높은 단지) 위주로 자연스럽게 수요가 집중될 수밖에 없을 것”이라며 “당분간 구축 아파트 시장은 신축 시장과 연동되며 가격 상승세가 이어질 것”이라고 전망했다.