2026년 국내 부동산 시장은 공급 부족과 금리 안정이 맞물리며 새로운 국면에 들어서고 있다. 지난 수년간 이어진 착공 감소와 경기 불확실성이 올해 본격적인 입주 물량 부족으로 나타나면서 신축 아파트의 희소성이 시장 전반을 지배할 전망이다. 부동산 전문가들은 올해를 단순한 가격 변동의 시기가 아니라 주거 패러다임이 입지와 신축 중심으로 재편되는 변곡점으로 평가하고 있다.

2023년 이후 원자재 가격 상승과 고금리로 인한 착공 감소가 누적되면서 2026년 입주 물량은 전국적으로 크게 줄었다. 서울은 역대 최저 수준의 입주 물량을 기록할 것으로 예상된다. 신규 공급이 사실상 막히면서 신축 아파트의 몸값은 더욱 높아지고, 기존 단지와의 가격 격차는 확대될 가능성이 크다.

시장에서는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 표현이 다시 떠오르며, 입지에 따른 격차를 넘어 같은 지역 내에서도 단지 연식에 따라 가격이 갈리는 현상이 뚜렷해지고 있다. 커뮤니티 시설과 스마트 홈 시스템을 갖춘 신축 대단지로 수요가 집중되는 반면, 노후 단지는 정비사업 속도에 따라 희비가 엇갈린다.

또한 2025년부터 하향 안정된 금리는 올해 시장 유동성을 자극하는 촉매제로 역할을 할 것으로 보인다. 대출 부담이 줄면서 관망세를 유지하던 실수요자들이 상급지 갈아타기에 나설 가능성이 커졌다. 서울과 수도권 핵심지에서 ‘갈아타기 수요’가 본격화되며 거래량 회복을 이끌 것으로 보인다.



올해는 1기 신도시 재정비가 본격 궤도에 오르는 시점이다. 특별법에 따라 선정된 선도지구들이 이주 계획과 특별정비구역 지정에 들어가면서 시장 기대감이 높아지고 있다. 먼저 분당 시범현대 등 통합 재건축 단지는 교통·학군·상권을 기반으로 대장 입지 위상을 강화한다. 이 단지는 최고 68층, 5200가구 규모의 하이엔드 아파트 단지로 추진한다. 여기에 일산 후곡마을은 GTX-A 킨텍스역과 학원가 파워, 평촌 꿈마을민백은 높은 주민 동의율과 빠른 사업 속도로 주목 받고 있다. 또 산본 주공6·7단지와 중동 한라마을은 GTX-C 노선과 역세권 고밀 개발 혜택으로 기대를 모으고 있다.

3기 신도시는 인천계양 첫 입주와 하남교산 본청약이 진행되며 실거주지로 변모하고 있으며, GTX-A 노선 완전 개통이 가시화되면서 수도권 주거 지도가 재편될 전망이다.



특히, 지방 시장은 신축 희소성과 산업 클러스터가 결합된 거점 도시를 중심으로 선별적 반등이 예상된다. 먼저 부산은 입주 물량 급감 속에 ‘대연 디아이엘’과 ‘드파인 광안’ 등 평지 대단지 신축이 시장을 주도 할 것으로 예상된다. 이어 강릉은 ITS 세계총회, 경강선 직결, 옥계지구 산업 육성 호재가 맞물리며, 지역 내 대표적인 강릉 아파트 ‘강릉 오션시티 아이파크’가 위치한 견소동 일대 해안가 하이엔드 주거벨트 가치 상승이 전망된다. 청주는 테크노폴리스 대규모 입주와 SK하이닉스 확장, 대전은 나노·반도체 산단과 트램 착공으로 ‘둔산 자이 아이파크’ 등 신축 강세가 예상된다.

한편, 2026년 부동산 시장은 '공급 부족의 역설'이 지배하는 시기가 될 것으로 보인다. 서울과 수도권 상급지는 신축 희소성으로 상승세를 이어가고, 지방은 산업 기반이 탄탄한 거점 도시를 중심으로 선별적 반등이 나타날 것으로 보인다. 올해는 공급 가뭄이 가져온 기회를 포착해야 하는 중요한 시점으로 미래 가치가 확실한 입지와 신축 프리미엄을 선점하는 전략이 판단이 더욱 필요하다.