재개발 '비례율'이 뭐기에?

서울 성동구 옥수동에 위치한 재개발사업장인 옥수13구역에서는 최근 작은 파란이 일었다. 관리처분을 앞두고 토지 및 건물에 대한 감정평가액이 발표됐는데 이를 근거로 산정하는 '비례율'이 93.5%에 불과했기 때문이다. 총 1,907가구 규모의 대단지로 조성될 예정인 이 구역은 지하철3호선 금호역이 가깝고 일부 한강 조망이 가능해 부동산시장에서 '알짜'로 분류됐던 곳이다. 하지만 감정평가액과 비례율이 발표되면서 이에 실망한 조합원들은 급매물을 내놓기 시작했다. 105㎡형을 배정 받을 수 있는 조합원입주권의 경우 1억5,000만원 가량 하던 프리미엄이 현재는 3,000만원 정도 떨어졌다. 옥수동 S공인 관계자는 "조합이 조합원분양가를 올린데다 비례율까지 낮게 나온 탓에 현재는 시세를 가늠하기도 어려운 수준"이라고 했다. 비례율 때문에 왜 이런 일이 벌어졌을까. 그 이유는 비례율이 권리가액 산정의 근거가 되기 때문이다. 토지 등 건물에 대한 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 산출되는데 이 권리가액에 따라 각 조합원의 추가분담금(조합원분양가ㅡ권리가액=추가분담금)도 결정된다. 비례율이 높으면 권리가액도 상승하고 이에 따라 조합원의 추가분담금은 줄어드는 구조인 셈이다. 하지만 부동산 전문가들은 비례율이 높고 낮음으로 조합원의 이익 여부가 갈리는 것은 아니라고 지적한다. 장무창 미래파워 대표는 "비례율이 높아야 큰 이익을 볼 수 있다고 생각하는 투자자 있는데 이는 재개발 초보 투자자의 전형적인 실수"라고 말했다. 비례율은 재개발사업에서 발생하는 순이익(총 분양수입ㅡ각종 사업비용)을 토지 등에 대한 감정평가액의 총합계로 나눈 값이다. 기존 땅이나 건물로 얼마나 이익을 냈는지 알아보는 수식인 셈이다. 여기서 감정평가액이나 사업비용 등이 고정돼 있다고 가정하면, 결국 변수가 될 수 있는 것은 분양수입이다. 즉 분양가를 높여 잡으면 비례율도 상승하고, 분양가를 내리면 비례율도 같이 내려가는 것이다. 때문에 비례율이 낮아지면 권리가액도 낮아져 추가분담금은 늘어나야 할 것 같지만, 실상을 따지면 조합원 분양가도 같이 내려간 셈이기 때문에 비례율과 관계 없이 조합원이 물어야 하는 추가분담금에는 거의 차이가 없게 된다. 옥수동 M공인 관계자는 이에 대해"사업 진행에 따라 비례율이 오를 수도 있고 또 비례율은 조합원 이익의 결정적 변수가 아닌 만큼 이를 헤아린 투자에 나서야 할 것"이라고 조언했다.