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직장인 최모(33)씨는 최근 서울 강남권에서 재건축 분양물량이 쏟아진다는 소식을 접한 뒤 이들 단지 중 한 곳에 청약을 해야겠다고 결정했다. 하지만 주변에서 일반 분양보다는 현재 재건축 사업이 진행되고 있는 곳 중 유망 지역을 찾아 저렴한 조합원 입주권을 사는 것이 낫다는 조언을 듣고 고민에 빠졌다.
이달부터 재건축 아파트 분양 대전이 본격적으로 펼쳐지면서 일반 분양과 조합원 입주권 중 어떤 투자를 선택해야 할지 갈팡질팡하는 투자자들도 늘어나고 있다. 닥터아파트에 따르면 올해 4·4분기 전국 재개발·재건축 분양은 52곳 1만8,110가구에 달하는 것으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간(23곳 1만3,092가구)보다 38.4% 늘어난 수치다. 이중 서울은 33곳 1만183가구로 지난해(12곳 5,196가구)보다 두 배 가량 급증했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월 조합원 입주권 거래 역시 2,107건으로 지난해 같은 기간(1,538건)에 비해 대폭 늘어났다.
전문가들은 어떤 투자를 하느냐에 따라 아파트 동과 층부터 세금까지 달라지므로 꼼꼼하게 따져보고 선택해야 한다고 조언한다.
◇좋은 층 원하면 입주권 vs 목돈 안 내려면 분양권=입주권은 재개발·재건축이 진행되고 있는 낡은 주택이나 아파트를 조합원으로부터 구입해 직접 조합원이 되는 것이다. 반면 분양권은 재개발·재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지에 청약을 접수해 당첨된 것이다. 일반적으로 재개발·재건축에 투자할 때 두 가지 방법 중 한 가지를 선택하게 된다.
입주권의 가장 큰 장점은 좋은 동과 층을 선점할 수 있다는 점이다. 조합원들을 대상으로 동·호수 배정이 먼저 이뤄진 뒤 남은 물량을 일반분양으로 돌려 청약을 진행하기 때문이다. 또 부족한 사업비용은 일반분양 가격을 책정해 충당하는 구조이기 때문에 입주권이 분양권에 비해 상대적으로 더 저렴하다.
다만 예상치 못한 걸림돌로 인해 사업이 장기간 지연될 경우 입주권에 붙는 추가분담금이 늘어나 결과적으로 더 많은 비용을 지불하게 될 수도 있다. 특히 주택 시장 호황으로 사업 진행에 속도가 붙은 서울 강남권 재건축에 비해 다른 지역 재개발은 여전히 첩첩산중인 경우가 많아 사업장마다 수익성을 따져봐야 한다.
업계 관계자는 "일반적으로 재건축 사업은 10년 이상 걸리는 경우가 대부분이기 때문에 투자에 따른 위험 정도와 앞으로의 시장 상황을 살펴서 입주권 매입을 결정해야 한다"고 밝혔다.
분양권을 소유하기 위해서는 1순위 청약통장이 필요하다. 최근 1순위 요건 완화로 수도권은 청약통장 가입 1년, 다른 지역은 6개월이면 1순위 자격을 얻을 수 있다. 청약통장이 없더라도 일반 분양이 끝난 단지의 분양권 전매를 노리는 방법도 있다. 이 경우 단지에 따라 일반분양 금액에 덧붙여 수천 만원에서 수억원대의 웃돈(프리미엄)을 추가로 지급해야 한다. 올해 분양시장이 꾸준히 좋은 성적을 거두면서 분양권 전매도 늘어나고 있는 추세다. 지난해 1~9월 서울시 분양권 전매는 1,887건 이뤄졌지만 올해 같은 기간에는 3,417건으로 증가했다.
전매 제한이 잇따라 해제되고 있는 위례신도시 내 W공인 관계자는 "지난해 가장 인기 있던 지역이다 보니 전매 제한 해제 시점에 맞춰 분양권 매입 문의가 늘어나고 웃돈도 계속 오르고 있다"고 말했다.
일반 분양은 입주권 매입과는 달리 한 번에 목돈이 들어가지 않는다. 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 지불할 수 있는 한편 중도금은 집단대출을 통해 무이자나 이자후불제 혜택을 받을 수도 있다.
◇세금도 꼼꼼히 따져야=입주권과 분양권 매입 이후 부과되는 세금도 큰 차이가 난다. 입주권은 세법상 주택에 해당하기 때문에 본인 소유의 주택과 조합원 입주권을 갖고 있다면 2주택자로 간주된다. 이에 따라 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다. 반면 분양권은 준공 후 소유권이전등기를 마치기 전까지는 주택으로 취급되지 않는다.
취득세도 다르게 적용된다. 입주권의 경우 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세를 내야 하지만 분양권은 등기 시 취득세를 내면 되기 때문에 만약 분양권을 준공 이전에 팔면 세금을 내지 않아도 된다. 분양권의 취득세율도 분양가격과 전용면적별로 1.1~3.5%로 입주권에 비해 낮게 적용된다.
