조합아파트를 짓기 위한 첫단계는 조합을 결성하고 조합원을 모으는 일이다. 조합은 지역과 직장조합, 그리고 이 둘이 혼합된 연합조합으로 구분된다. 직장조합의 경우 20명 이상이 모여야 하지만 지역조합은 개인자격으로도 가입이 가능하다. 최근에 공급되는 아파트는 대부분 지역조합이나 연합조합이며 순수한 직장조합은 거의 없다.조합결성과 조합원모집이 끝나면 해당관청(시·군·구청)으로부터 조합설립인가를 받아야 한다. 이때 조합은 시·군·구청에 사업신청서와 함께 조합원명부·조합규약 및 동의서를 함께 제출해야 한다. 조합설립인가가 나야 비로소 이 주택조합은 하나의 「조합」으로 인정받게 된다.
설립인가 이후에는 사업계획승인신청을 받게 된다. 조합주택은 이 사업계획승인을 받아야 구체적인 윤곽을 드러내게 된다. 조합과 조합원간 마찰의 주요인인 사업비 추가부담 문제도 이 단계에서 불거지는 것이다. 당초 계획했던 사업비가 시간이 지남에 따라 불어나거나 사업승인 과정에서 건립가구수가 줄어들기도 하기 때문이다.
사업계획승인이 나면 비로소 착공에 들어가게 된다. 착공후에는 관리처분계획이 뒤따른다. 관리처분계획이란 조합원 소유지분(토지·건물)에 대한 가치평가를 하는 것으로 이 시점에 정확한 분양가가 결정된다. 또 관리처분계획 인가가 떨어지면 일반아파트 분양과 똑같은 효력이 발생된다.
아파트가 완공되고 입주한다고 해서 조합주택사업이 완전히 끝나는 것은 아니다. 최종적으로 준공검사가 나고 청산절차를 거쳐 조합이 해산되야 하기 때문이다. 실제로 서울시내에서도 상당수 조합아파트는 입주후에도 무자격 조합원 문제 등으로 준공검사가 나지 않아 담보제공 등 재산행사를 하지 못하고 있는 곳이 많다.
한편 조합주택의 조합원이 되기 위해서는 원칙적으로 무주택자여야 한다. 하지만 최근 법개정으로 전용 18평이하(분양 24~26평형) 주택 소유자도 조합원 가입이 허용돼 조합가입의 문이 넓어졌다.
정두환기자DHCHUNG@SED.CO.KR
