7월1일부터 부동산 양도신고 대상이 매매를 원인으로 한 양도에서 경매 등으로 크게 확대된다고 밝혔다. 자세한 내용을 문답풀이로 알아본다.◇부동산양도신고 확대대상은= 지금까지는 소유권이전등기 원인이 매매인 경우로만 제한됐다. 그러나 다음달 부터 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 토지수용에 의한 수용 등으로 확대됐다. 그러나 토지수용의 경우 보상금을 공탁하는 경우는 신고대상이 아니다.
◇언제부터 시행되나= 부동산등기부에 기재되는 원인행위 발생일이 99년 7월 1일부터인 양도에 적용된다. 교환은 교환계약 체결일, 현물출자는 현물출자 계약체결일, 경매는 경락대금 완납일, 공매는 매각결정일, 협의수용은 계약일 등을 말한다.
◇부동산양도신고는 누가하나= 원소유주인 양도자가 하는 것이 원칙이다. 양도자가 세무서로부터 양도신고확인서를 발부받아 양수자에게 넘겨주면 양수자가 등기소에 이를 제출해 이전등기를 하게 된다.
그러나 오는 7월1일부터 공매, 경매, 토지수용법 등에 의한 수용의 경우나 부득이한 사유로 양도자가 양도신고를 하지 않을 때는 양수자가 신고할 수도 있다.
◇법인이 양도한 경우에 부동산양도신고를 해야하나= 부동산양도신고는 개인이 부동산을 양도한 경우에 해당한다. 따라서 개인이 법인에게 부동산을 양도한 때는 신고의무가 있으나 법인이 개인에게, 또는 법인이 법인에게 양도한 때는 신고의무가 없다.
◇법원의 결정·판결·화해 외에도 양도신고를 하지 않아도 되는 경우는= 3년이상 보유한 주택을 양도하는 경우와 8년이상 보유한 농지를 양도하는 경우가 이에 해당한다. 이 두가지 경우는 원칙적으로 양도세 비과세대상이지만 1가구 2주택이상이나 스스로 경작을 하지 않았을 때는 세금을 내야 한다.
그러나 세금을 내더라도 신고의무는 여전히 없다. 사전신고 없이도 이전등기가 되는 것은 등기부상 1가구 1주택여부나 자경여부를 확인할 방법이 없기 때문이다. 국세청은 세원의 신속한 파악을 위해 이경우도 사전신고를 하면 세액공제혜택을 주고 있다.
◇부동산 양도신고의무 대상이 아닌 경우에도 15%의 세액공제를 받을 수 있나= 받을 수 없다. 부동산양도신고에 대해 세금할인을 해주는 것은 의무이행에 따른 인센티브나 미리 세금을 내는데 따른 보상 측면이 강하기 때문이다.
신고의무가 없는 자산 양도의 경우 「자산양도차익예정신고」를 하고 자진납부하면 10%의 세금할인을 받을 수 있다.
◇부동산양도신고시 실지거래가액에 의해 양도세를 납부하려면= 양도세는 원칙적으로 국세청이 기준시가에 의해 결정하게 된다. 그러나 납세자가 실거래가액으로 신고할 수도 있다. 이때는 부동산양도 신고서와는 별도로 「자산양도차익예정신고서」를 스스로 작성하고 취득 및 양도계약서 사본 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 따로 첨부·제출해야한다.
◇비거주자 양도신고는 어떻게 하나= 국내사업장이 있는 비거주자는 국내사업장의 소재지 관할 세무서, 국내사업장이 없는 비거주자는 양도한 부동산 소재지 관할세무서에 신고를 해야 한다.
비거주자가 양도신고 확인서를 발급받기 위해서는 납부세액에 대한 담보를 제공해야 한다는 점이 내국인과의 차이점이다. /최상길 기자 SKCHOI@SED.CO.KR
