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주택 임대차 시장이 순수 전세에서 보증부 월세로 빠르게 재편되고 있다. 저금리 상황이 지속되고 경기 침체가 장기화하면서 집주인들이 꼬박꼬박 임대수익을 얻을 수 있는 월세를 더 선호하기 때문이다. 서울 잠실ㆍ목동 등 주요 대규모 아파트 밀집 지역에서는 순수 전세 매물은 씨가 마른 반면 보증부 월세 매물은 차곡차곡 쌓여 있는 상태다.
보증부 월세는 전세와 월세의 중간 개념이다. 이 때문에 기존 전세와는 계약이나 거주 과정에서 법적 책임 관계가 미묘한 차이가 날 수 있다. 보증부 월세에 대한 자세한 내용을 문답으로 알아본다.
Q 집주인과 1년짜리 계약했다면
전세와 마찬가지로 최소 2년 거주 보장
보증부 월세도 당연히 월세다. 전세란 매달 내는 돈 없이 순수 보증금만으로 이뤄지는 계약을 의미한다. 최근 보증금 규모가 큰데도 월세를 일부 내야 하는 경우가 있어 전세와 월세를 혼동할 수 있지만 매달 집주인에게 일정 금액을 내는 것이므로 월세로 봐야 한다.
특히 집주인과 1년짜리 계약을 체결했더라도 주택임대차보호법의 적용을 받아 2년까지 거주가 가능하다. 주택임대차보호법 제4조를 보면 '기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 한다'고 명시돼 있다.
Q 1년 뒤 월세 올려달라고 요구하면
상호 특약으로 합의땐 5%이내서만 가능
전월세 계약기간이 기본 2년이기 때문에 1년 만에 집주인이 일방적으로 월세를 올리지는 못한다. 다만 1년 후 월세를 올릴 수 있는 경우가 두 가지 있다. 2년 계약을 하더라도 계약 1년 후 월세 인상을 할 것이라는 데 집주인과 세입자가 합의하고 특약사항에 넣는 경우다. 또 애초에 임대 계약을 1년만 했다면 1년 이후 5% 이내에서 인상이 가능하다. 이 경우에도 계약 만료일 1개월 이전에 집주인이 임차인에게 임대료 인상에 관한 내용을 통보해야 한다.
5%로 인상은 보증금이나 월세 둘 중 하나에 대해서만 가능하다. 주택임대차보호법 시행령 제 2조에는 '차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의1의 금액을 초과하지 못한다'고 돼 있다. 다만 임대료 인상 후 1년 이내에는 임대료를 올릴 수 없다.
Q 주택에 하자 생기면 책임은
집주인 몫… 임차인 관리부실 땐 예외
집에 하자가 생겼다면 관습상 사소한 보수(수도꼭지ㆍ전등ㆍ도배ㆍ장판 등)는 임차인이 부담한다. 물론 전세라고 해도 보일러 수리 등과 같이 비용이 많이 드는 것은 임대인의 부담이다. 반면 월세의 경우 모든 하자 부분에 대해 임대인이 부담하고 있다. 다만 환기 부족에 따른 곰팡이 현상 등 임차인의 관리 부실에 따른 문제는 임차인 책임이다.
