개발제한구역(그린벨트) 제도개선에도 불구하고 여전히 그린벨트로 남는 지역 주민들의 상대적 박탈감이 커질 전망이다. 30년 가까이 재산권 행사에 제약을 받아왔는데 또 얼마를 기다려야 그린벨트에서 풀릴지 기약이 없어서다. 그러나 그린벨트로 묶였다고 해서 재산권 행사가 전혀 불가능한 것은 아니다. 이미 지난달 24일부터 그린벨트내 대지성 토지에 대한 주택 또는 근린생활시설의 신축이 허용됐기 때문에 「최소한」의 재산권 행사는 가능한 셈이다.물론 그린벨트 안에 집을 짓기 위해서는 여전히 까다로운 제한들이 있다. 해제지역에 비해서는 건물 신축에 많은 제약이 따른다.
◇어떤 건물을 지을 수 있나=그린벨트내에 지을 수 있는 건축물은 단독주택과 일정 범위내의 근린생활시설이다. 이때 단독주택은 순수한 의미의 단독주택만 의미하는 것으로 다가구주택은 포함되지 않는다. 다세대주택 역시 지을 수 없다.
그린벨트내 들어설 수 있는 근린생활시설 은 도시계획법시행규칙에서 정한 26종이다. 다만 한강수계의 그린벨트로 잠실수중보 상류 하천 양쪽 1㎞이내 지역에서는 수질오염을 막기 위해 26종 가운데 일부 용도의 건축물은 금지된다.
◇어떤 땅에 지을 수 있나=건물 신축이 허용되는 땅은 그린벨트 지정시 지목이 대(垈)인 토지중 나대지 구역지정 이전부터 있던 주택이 있는 토지 구역지정 당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성됐거나 조정중이던 토지다.
구역지정 당시 지목이 대지였던 땅으로 적법한 절차에 의해 건축물을 지어 사용해온 경우 이를 헐고 주택이나 근린시설로 신축하거나 용도변경할 수 있다. 그러나 원래 논·밭이었으나 구역지정이후에 지목이 대지로 바뀐 토지는 건물신축대상에서 제외된다. 주택을 이축하고 남은 땅 역시 건물을 신축할 수 없다. 원래 주택이었다가 근린생활시설로 용도변경했다면 이는 다시 주택으로 바꿀 수 있다.
◇어느 범위까지 지을 수 있나=주택의 경우 자연녹지지역의 건축기준이 적용된다. 이에따라 건폐율 20%, 용적률 100%다. 그러나 층고를 3층으로 제한했기 때문에 실제 용적률은 60%를 넘지 못한다. 주택의 전체 면적에 대한 제한은 없다. 대지면적이 작을 경우 기존 그린벨트내 주택증개축허용기준, 즉 건폐율 60%, 용적률 300%, 2층, 90평이하를 선택할 수도 있다.
예컨대 50평짜리 땅이라면 신축규정으로는 연면적 30평(50평×건폐율 20%×3층)짜리밖에 짓지 못하지만 기존 증개축 기준으로는 60평(50평×60%×2층)까지 가능하다.
구역지정 이전부터 있던 주택의 경우 건축면적의 2배까지 전답 등을 대지로 인정해준다. 예컨대 원래 있던 주택의 건축면적이 40평이었다면 이 2배인 80평을 대지면적으로 인정받게 된다.
음식점 등 근린생활시설은 주택과 달리 신축요건이 까다롭다. 그린벨트내에 계속해서 5년이상 거주한 자로 한정되며 건축 면적 역시 60평이내로 제한된다. /정두환 기자 DHCHUNG@SED.CO.KR
