◎계약해지때 위약금 총 임대료의 10%로/임차인 재산상 이해관계사항 서면통보/매장재배치·면적변경땐 쌍방협의토록계약과 관련한 제반통지사항에 대하여 임대인은 종전과 같이 구두 또는 서면으로 전달할 수 있도록 하였으나, 임차인에게 재산상 이해관계가 있는 중요사항은 반드시 서면으로 통보하도록 함으로써 임차인을 보호하고 있다. 백화점내 매장재배치 등의 필요가 있어 임대장소를 이전하거나 위치 및 면적을 변경할 경우에는 쌍방 협의하기로 하되, 이로 인한 임차인의 손실에 대하여는 임대인이 보상하도록 하였다.
계약유효기간중 상대방의 귀책사유 없이 일방적으로 해지하고자 할 경우 백화점은 6개월전에, 임차인은 1개월전에 서면통지하도록 하여 민법규정을 따르도록 하였다.
이는 종전에 임대인이 중도해지할 경우는 3개월전까지만 임차인에게 통지하면 되도록 한 조항을 강화한 것으로서 임대인이 일방적으로 계약해지하는 것을 막기위한 것이다.
계약 중도해지시의 위약금 약정조항에서도 불공정한 면이 있어서 이번에 수정하였다. 계약의 중도해지시 위약금을 물도록 하는 것은 계약의 해지로 말미암아 잃게되는 기간이익을 보상해주는 측면이라고 보아야 할 것인 바, 위약금의 산정기준을 임대인이 임대목적물을 통하여 얻게되는 수익으로 하는 것이 합리적이라고 볼 것이다.
종래에는 위약금 산정기준을 임대보증금으로 잡아 보증금의 10% 혹은 20%를 해약자가 물도록 하였으나 표준약관에서는 위약금 산정기준을 임대보증금이 아닌 총임대료로 보고 계약유효기간중 상대방의 귀책사유 또는 일방적 통고에 의하여 계약이 해지될 경우 위약금은 총임대료의 10% 상당액으로 하도록 하였다.
여기서 총임대료라 함은 계약기간 동안의 임대보증금에 대한 정기예금 이자분과 월임대료를 합산한 총액을 말하는 것으로서 대부분의 경우 계약의 중도해지는 임차인에 의해서 이루어지고 위약금의 산정기준이 보증금으로 되는 경우 임차인에게 부담히 과중하다는 점이 고려된 것이다.
이번에 백화점 임대차 표준약관이 제정·시행됨에 따라 향후 백화점뿐만 아니라 일반상가의 임대차 계약과 관련한 각종 분쟁이 현저히 감소할 것으로 기대된다. 한편 표준약관의 내용과 배치되는 종전의 약관을 계속 사용하고 있는 업체는 약관법에 근거해 볼때 무효의 소지가 높은 약관조항을 사용하고 있다고 볼 수 있으며 그만큼 동종업계에서 경쟁력도 저하될 것이다.
백화점 및 상가 임대차는 중소상인들의 생업기반 및 유통구조 문제와 직결되는 사항으로서 업계에서 백화점 임대차표준약관의 사용이 정착된다면 임차인의 권익보호 및 건전한 유통거래질서 확립은 물론 균형있는 국민경제 발전에도 기여하리라고 본다.
특히 다른 산업에 비해 비교적 발전정도가 늦은 유통산업이 이번 백화점표준약관의 시행을 계기로 업계에서 통용되던 비합리적 관행을 제거함으로써 대외경쟁력을 갖출 수 있게 되기를 기대해 본다.<김치걸 공정위 약관심사2과장>
