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서울 영동대교 남단 교차로부터 일원터널 사거리까지 뻗어 있는 영동대로. 올해 초 이 도로 변에 놓인 3개의 리모델링 아파트 단지가 입주를 시작했다. 청담동 '청담 아이파크'와 '청담 래미안 로이뷰', 그리고 대치동 '대치 래미안 하이스턴'이다. 세 단지는 리모델링을 위해 평균 2억5,000만~2억9,000만원의 분담금을 들였다. 현재 시세는 공사 시작 전인 지난 2012년 초보다 4억~6억원 정도 상승했다. 분담금을 제외하고 1억5,000만~3억원 정도 시세 차익이 발생한 셈이다.
무엇보다 주거환경이 크게 개선됐다. 독서실과 피트니스센터, 골프연습실 등 주민 공용시설이 크게 늘었다. 대치 래미안 하이스턴의 경우 주차대수가 가구당 0.5대에서 1.3대로 넉넉해졌다. 청담 래미안 로이뷰는 베란다를 터 거실을 확대했고 단열과 보온에 최적인 고급 창호시스템을 도입해 소음을 차단했다.
청담 아이파크 주민인 이모씨는 "이 아파트에 수년째 살았는데 리모델링으로 생각보다 빨리 새 아파트에 살게 돼 만족"이라며 "주차난이 해결된 것은 물론 단지 내 조경과 시설이 개선되면서 살기 좋은 아파트가 됐다"고 말했다.
리모델링이 아파트 주거환경 개선의 대안으로 떠오르고 있다. 최근 리모델링을 마치고 입주한 아파트들이 속속 등장하면서 재건축의 대안이 될 수 있다는 점을 보여주고 있기 때문이다. 특히 입주 후 10년만 지나도 배관 등 시설물이 낡기 시작하는데 재건축을 하려면 준공 후 최소 30년은 지나야 한다. 이와 달리 리모델링은 15년만 지나면 추진이 가능하기 때문에 빠른 시일 내에 주거의 질을 높일 수 있다.
주거환경 개선과 더불어 시세차익도 노릴 수 있는 것은 덤이다. 강남구의 세 아파트가 좋은 예다. 일각에서는 해당 지역의 시세 자체가 워낙 높기 때문에 리모델링 후 분담금을 웃도는 수준으로 시세가 오를 수 있었다는 분석이다. 분담금을 결정하는 리모델링 공사비는 어느 지역이나 비슷해서다.
다만 앞으로 리모델링을 하는 단지들은 수평 증축을 한 이들 세 단지와 달리 수직증축 리모델링을 함으로써 일반분양분을 확보, 공사비 일부를 충당할 수 있다. 수직증축 리모델링을 허용하는 주택법 개정안이 올해 4월25일부터 시행됐기 때문이다. 앞으로 리모델링을 하는 단지는 15층 이상이면 최고 3개층까지 층고를 높일 수 있으며 가구 수도 전체의 15%까지 늘릴 수 있다. 또 기존 전용84㎡ 이하 중소형은 면적을 40%까지 늘릴 수 있다.
전문가들은 리모델링의 최고 장점으로 사업 속도를 꼽는다. 추진 절차가 재건축보다 간단하고 공사기간도 재건축의 3분의 2 정도에 불과해서다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "지금은 시간이 지남에 따라 집값이 계속해서 상승하는 상황이 아니기 때문에 사업기간이 10여년 가까이 걸리는 재건축은 투자 리스크가 높다"며 "교통이나 교육 면에서 입지가 좋고 사업 속도가 빠른 리모델링 단지를 선별하면 투자 가치도 있을 것"이라고 설명했다.
지난 10월 성남시청에서는 '느티마을 3·4단지 리모델링사업 주민설명회'가 열렸다. 이날 리모델링 추진위측은 분당신도시 정자동 느티마을3·4단지 리모델링에 대해 3가지 안을 제시했다. △증축을 최소화한 '대수선' △한면만 증축하는 '맞춤형' △전후면을 모두 증축하는 3베이 '증축형'으로 각각 예상 분담금은 7,100만원, 1억1,500만원, 1억4,100만원으로 추산됐다. 아파트 소유주들은 대체적으로 증축형을 선호하는 분위기였다. 분담금은 다소 많지만 그만큼 가구 면적이 넓어져 쾌적하게 살 수 있기 때문. 증축형 리모델링을 하면 현재 58~67㎡(이하 전용면적 기준)인 이 아파트 가구당 면적은 73~84㎡로 확장된다. 가구수는 3단지가 770가구에서 854가구, 4단지는 1,006가구에서 1,121가구로 늘어나 그만큼 일반분양분이 확보된다. 같은 달 서울여성능력개발원에서 열린 '리모델링 정책세미나'에서는 최재윤 미담건축사무소 대표가 서울 청담동 현대2차 아파트 리모델링 사업에 대한 분석안을 발표했다. 설계안에 따르면 기존 84㎡ 214가구는 면적을 40% 늘려 102㎡로 증축하며, 수직증축을 통해 새로 102~110㎡ 32가구가 지어진다. 새로 생긴 가구를 공용면적 3.3㎡당 2,700만원에 일반분양하면 가구당 평균 분담금은 1억3,400만원대가 될 것으로 추정됐다.
최근 리모델링 단지들은 분담금을 최대한 줄이는 방안을 모색하는 모습이다. 지금까지 나온 설계안들을 살펴보면 대부분 분담금이 1억~1억5,000만원 내외로 추정된다. 지난 4월 현대산업개발과 무한건축이 제시한 분당신도시 정자동 한솔5단지의 설계안에서도 분담금은 8,000만원~1억3,000만원 내외로 계산됐다. 이러한 경향은 분담금이 너무 늘어나면 적은 돈을 들여서 헌 집을 새 집으로 탈바꿈한다는 리모델링의 장점이 희석되기 때문으로 분석된다.
◇소액으로 새아파트 마련해볼까= 따라서 리모델링 아파트를 매입하면 비교적 소액으로 새 아파트를 마련할 수 있을 것으로 보인다. 특히 최근 리모델링이 추진되고 있는 아파트들은 대개 교육이나 주거 면에서 입지가 뛰어난 지역이다. 따라서 리모델링이나 재건축이 아닌 이상 신규 공급이 어려운 지역에서 다소 저렴한 가격으로 새 아파트를 얻을 수 있다는 장점이 부각된다.
수직증축 리모델링이 가능해진 이후 강남권에서 처음으로 시공사를 선정한 강남구 개포동 '대청아파트'의 경우 60㎡가 5억9,000만원~6억원대에 시세가 형성돼 있으며, 분당 느티마을 3단지 58㎡는 올들어 4억6,000만~4억8,000만원에 꾸준히 실거래가 이뤄지고 있다. 분담금까지 더해도 6억~7억원대로 새 아파트에 입주할 수 있는 것.
다만 84㎡ 단일 주택형으로 이뤄진 청담동 현대2차와 서초구 잠원동 '잠원한신'은 전통적인 주거 선호 지역에 위치해 있기 때문에 가격이 높은 편이다. 각각 7억5,000만원, 9억원대에 시세가 형성돼 있다.
◇단지별 추진 상황 파악해야=전문가들은 리모델링 단지 투자 시 재건축과 마찬가지로 단지 여건과 추진 현황을 면밀히 파악해야 한다고 조언한다. 리모델링의 사업 절차는 재건축보다 간단한 편으로 추진위원회 구성 → 조합설립 → 시공사 선정 → 안전진단 → 건축심의 → 행위허가 → 이주 및 착공 등의 순서로 진행된다.
하지만 행위허가의 동의율이 재건축 조합설립 시보다 5% 높은 80%라는 것에 유의해야 한다. 행위허가란 리모델링 사업계획을 승인받는 절차로 재건축의 사업시행인가와 비슷한데, 동의율을 80%를 맞추지 못하면 사업이 무산될 수 있기 때문이다. 동의율 1~2%가 부족해 사업이 발목을 잡힐 수도 있는 만큼 현재 리모델링 사업에 대한 단지 내 여론은 어떤지, 추진위나 조합의 추진력은 어떠한지를 파악해야 한다.
특히 단지 여론의 향방을 아는 것이 중요하다. 지난 9·1 대책에서 재건축 허용 연한이 준공 후 30년 이상으로 단축되면서 재건축 기한이 얼마 남지 않았거나 용적률이 낮아 재건축이 유리한 단지들이 최근 들어 사업에 다소 내홍을 겪고 있기 때문이다.
업계에서는 대개 용적률이 160~170% 이상이면 리모델링이, 그 이하면 재건축이 유리하다고 보고 있으나 개별 단지별로 용도지역이나 주변 환경 제약에 따라 천차만별이라는 게 중론이다. 따라서 리모델링이 유리하다고 여론이 확실히 기울어 있는 단지에 투자하는 것이 현명하다는 조언이다.
해당 단지의 구조설계 도면이 있는지 반드시 체크해야 한다. 현재 수직증축 리모델링은 구조설계 도면이 없으면 허용되지 않는다. 관리사무소에 집적 방문해 도면 유무를 확인하면 된다는 조언이다.
◇지자체의 전폭적 지원이 있으면 유리=지자체 측에서 밀어주는 단지에 투자하는 것이 유리하다는 조언도 나온다. 대표적인 것이 분당신도시 아파트다. 성남시는 지난 4월 리모델링 시범단지로 6개 아파트(야탑동 매화1·탑마을 경향·기산·진덕·남광, 정자동 한솔5·느티3·4, 구미동 무지개4)를 정했으며 현재 성남시 리모델링 기금(향후 10년간 5,000억원 조성 예정)을 통해 행정적·재정적 지원을 하고 있다. 최근 수원시와 고양시도 리모델링 기본계획을 마련하기 위한 용역에 들어갔다.
윤지해 부동산114 리서치센터 대리는 "현재 지자체의 지원이 뒷받침되는 지역의 아파트를 매입하는 것이 좋다"며 "지역 전체가 리모델링이 활성화될 수 있다는 측면이 있으며 그만큼 수익성도 개선될 수 있다"고 말했다.
