내년초 분양 뚝섬 주상복합 첫 돌파 확실시<br>주변 시세 동반상승 부채질 가능성 우려
“아파트 분양가 ‘3.3㎡당 4,000만원’ 시대 도래하나.”
서울 성동구 뚝섬상업용지에 들어설 주상복합아파트 분양가가 3.3㎡당 ‘4,000만원’을 넘어설 전망이다. 이럴 경우 역대 아파트 분양가 중 최고치를 경신할 뿐 아니라 사상 최초로 3.3㎡당 4,000만원대를 돌파하는 것이어서 주목된다.
17일 건설업계에 따르면 한화건설이 시공하는 뚝섬 1블록 주상복합아파트와 대림산업이 짓는 3블록 주상복합아파트의 분양가는 4,000만원대 초ㆍ중반에서 결정될 것으로 보인다.
이는 지난해 ‘3,000만원대 중반’에서 분양가가 맞춰질 것이라는 업계의 예상을 훨씬 웃도는 것이다.
업계에서는 분양이 1년 정도 지연되면서 땅값과 금융비용이 커졌고 설계 과정에서 마감재가 고급화되는 등 택지비와 건축비가 올랐기 때문에 분양가 상승은 불가피한 것으로 보고 있다. 1구역 주상복합의 경우 인허가 과정에서 건물 높이도 191m(54층)에서 160m(45층)으로 깎인 점도 분양가를 높이는 요인으로 작용할 전망이다.
역대 최고 분양가는 지난 15일 분양승인을 받은 강남구 도곡동 ‘리슈빌 파크’로 3.3㎡당 최고 3,976만원이었다. 옵션비용 평균 300만원(3.3㎡당)을 합칠 경우 실제 분양가는 3.3㎡당 최고 4,300만원에 육박하는 것이다.
업계에서는 이에 따라 뚝섬 주상복합 분양가가 4,000만원을 돌파하는 것을 기정사실로 여기고 있다. 최고급 마감재를 감안할 때 건축비는 대동소이하겠지만 뚝섬의 땅값이 리슈빌 파크의 땅값보다 훨씬 높기 때문이다. 2005년 한화건설과 대림산업이 뚝섬 용지를 낙찰받을 당시 땅값은 1구역이 5,700만원, 3구역이 6,900만원이었다. 이는 계룡건설이 도곡동 리슈빌 파크 택지비를 산정할 때 계산한 땅값인 3.3㎡당 6,000만원과 비슷한 수준이다. 하지만 2년이 넘은 시간과 금융비용 등을 감안하면 뚝섬 주상복합의 택지비 산정시 땅값은 이보다 훨씬 높은 수준에서 결정될 게 뻔하다. 일례로 용산 국제업무지구가 들어설 철도공사부지 땅값은 내정가를 기준으로 1년 새 3조7,000억원에서 5조8,000억원으로 두 배 가까이 늘었다. 업계에서는 뚝섬 땅값이 3.3㎡당 최소 8,000만원 이상이 될 것으로 보고 있다.
업계의 한 관계자는 “용적률이 달라 두 지역을 단순비교하기는 힘들지만 옵션비용을 포함할 경우 뚝섬 주상복합의 분양가가 리슈빌 파크 분양가보다는 높아질 수밖에 없다”고 말했다.
두 회사는 11월30일까지 분양승인을 신청해 일단 분양가상한제 적용을 피한 후 올해 말이나 내년 초 분양에 들어갈 계획이다.
하지만 이들 아파트의 분양가가 높게 책정되면 국지적으로나마 주변 시세를 자극할 수 있다는 점에서 우려의 목소리가 커지고 있다. 일각에서는 잇따른 주택시장 규제로 서울 아파트값이 보합세를 보이는 가운데 4,000만원 돌파라는 상징성이 주변 시세를 자극할 파괴력을 갖고 있다는 점에서 올해 말 주택 시장에서 폭풍의 핵으로 부상할 것이라는 전망도 나오고 있다. 김희선 부동산114 전무는 “뚝섬 주상복합의 경우 총분양가가 30억~40억원 하는 고가라는 점을 감안할 때 수요층이 한정돼 파급효과가 장기화되거나 크지는 않을 것”이라면서도 “4,000만원을 돌파했다는 상징성이 시장에서 갖는 파괴력은 분명 주변 시세를 끌어올리는 압력으로 작용할 수 있다”고 말했다.
