17일 판교 신도시 중대형(전용 25.7평 이상) 공동주택용지 공급이 전격 보류됨에 따라 11월 판교 일괄분양 일정에 차질이 불가피할 것으로 전망된다. 이번 조치가 중대형 아파트 추가 공급을 위해 내려진 만큼 추가 공급량을 얼마로 정하느냐에 따라 공급시기가 정해질 것으로 보인다.
관심이 되고 있는 추가 공급량은 정확한 예측이 어렵다. 하지만 이번 공급중단 조치가 전격적이었던 만큼 일반적인 예상을 뛰어넘는 수준의 추가 공급이 이뤄질 가능성도 조심스럽게 제기되고 있다.
◇대형은 내년 이후 분양될 듯=대형 주택물량을 늘리는 방안으로는 해당 공동주택용지의 개발밀도(용적률)를 높이거나 기존의 공동주택용지는 그대로 두고 다른 용지를 용도변경하는 방법이 있다.
하지만 두 가지 방법 모두 실시계획 변경을 거쳐야만 하기 때문에 최소 몇 달의 시간이 소요될 수밖에 없다. 결국 11월 일괄분양을 맞추는 것은 물리적으로 불가능할 것으로 전망된다.
토지공사 관계자에 따르면 기준 면적 이상의 계획을 변경할 경우 교통영향평가 등을 받도록 돼 있어 4~5개월 이상 시간이 들 수도 있다고 밝혔다. 용도변경을 통한 방안은 용적률 상향에 비해 간단하지만 이 또한 최소 한 달 이상의 시간이 필요한 것으로 알려지고 있다.
판교 공동주택 용지의 용적률은 160%인 만큼 기존 주택용지의 용적률 상향은 한계가 있을 수밖에 없다. 이 때문에 다른 용지의 용도변경이 동시에 수행될 가능성이 크다. 공동주택 용지가 현 31개에서 몇 개가 더 늘어날지는 추후 검토과정에서 결정될 것으로 보인다.
◇대형 평형 얼마나 늘어날까=대형 평형이 얼마나 늘어날지에 대해 관심이 쏠리고 있다. 급한 대로 택지공급만 중단시킨 만큼 대형 아파트가 얼마나 늘지에 대해 전망하는 것은 섣부른 감이 있다.
하지만 최근의 잇따른 당ㆍ정ㆍ청의 논의결과를 토대로 추가 공급량을 예측하면 10% 정도에서 결정될 가능성을 예상할 수 있다. 지난 19일 발표된 판교 신도시 공급계획에 따르면 중대형 주택은 모두 6,343가구로 아파트 4,566가구, 연립 511가구, 주상복합 1,266가구 등이 공급된다. 중대형 물량의 10%는 약 630가구 정도다. 하지만 이 정도로 판교발 집값상승을 막기에는 역부족일 수밖에 없다.
때문에 1만가구 이상으로 대폭 늘어날 가능성이 제기되기도 한다. 이 경우 기존 중대형 용지의 용적률 상향과 다른 용지의 용도변경이 필수적으로 수반돼야 한다.
판교 신도시의 계획 인구밀도가 86.4인/㏊인 만큼 개발밀도 상향 가능성도 조심스럽게 전망되고 있다. 이는 1기 신도시(분당 198명/㏊, 일산 176인/㏊, 평촌 344인/㏊ 등)는 물론 2기 신도시인 파주 신도시(145인/㏊)에 비해서도 월등히 낮은 수치다.
부동산 전문가들은 판교 인구밀도를 100명/㏊ 수준으로 상향할 경우 약 4,000가구(1만명) 정도의 추가 공급이 가능한 것으로 분석하고 있다.
