내년부터 재건축 사업이 본격적으로 추진될 5개 저밀도지구의 세입자 비율은 70%선에 육박한다. 특히 2만여가구가 몰려있는 잠실지구의 이주가 시작되면 서울 강남의 전세값에 큰 영향을 미칠 전망이다.강남지역의 전세값은 비수기임에도 불구하고 오름세를 지속하고 있다. 최근 수년동안 강남지역의 20평형대 이하의 소형아파트의 공급이 지속적으로 줄어들어 수급 불균형이 심화되고 있기 때문이다.
이런 상황에서 저밀도 재건축으로 전세수요가 늘어날 경우 강남의 전세값은 지금수준보다 10~20%정도 상승할 것으로 부동산업계는 분석하고 있다. 잠실주변 지역의 다세대나 다가구주택을 매입, 임대사업을 하면 짭짤한 투자수익을 기대할 수 있다.
같은 맥락에서 비교적 값이 덜 오른 강남지역의 중소형평형 아파트를 구입, 전세나 월세를 놓는 것도 재테크의 한 방법이다. 더욱이 경매를 통해 매입할 경우 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있어 차익도 그만큼 커진다.
◇다세대 다가구경매= 金모씨는 최근 법원경매로 삼전동의 시세 8,500만원인 20평형 다세대 주택을 경매를 통해 6,100만원(수수료등 제반비용 포함)에 매입했다. 김씨는 이 주택을 다시 6,500만원에 전세를 놨다.
2만여가구가 몰려있는 잠실지구 주변의 송파구 석촌동, 삼전동 일대가 경매로 다세대나 다가구 주택을 매입해 임대사업을 할 수 있는 최적지로 꼽힌다. 잠실에서 빠져나올 이주자들이 생활여건이 비슷한 이 지역으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다.
이 지역의 다세대 주택의 전세값은 주택가격의 80%에 육박하고 있다. 현지 중개업소에는 내년도 잠실단지 주민들의 이주가 시작되면 인근지역 전세값은 최소한 20% 정도 상승할 것으로 전망하고 있으며 전세수요의 일부는 매매수요로 전환 주택가격도 오를 가능성이 큰 것으로 전망하고 있다.
현재 이지역 다세대주택의 경매 낙찰가율은 평균 64~68%선으로 오히려 전세값보다도 싸게 형성되고 있다. 5,000만~6,500만원대면 20평이하의 다세대주택을 구입할 수 있다.
다가구주택의 낙찰가율은 오히려 더 떨어져 55%선이다. 석촌동에 위치한 8~10평정도의 원룸 12개를 갖춘 감정가 6억원짜리 가구주택을 3억5,000만원에 최근 낙찰되기도 했다. 이 주택의 총 임대료는 현재 3억원 수준. 내년이면 3억5,000만~4억원 수준으로 상승할 것이라는게 중개업소의 전망이다.
◇20평형대 이하 아파트 경매=최근 강남지역의 20평형대 아파트의 감정가대비 평균낙찰가율은 84~85%선이다. 수요가 몰리는 30평형대 이상의 중대형아파트에 비해 최고 5% 정도 낮은 수준이다.
경매를 통해 서초, 반포 등의 강남요지의 20평형대 아파트를 시세보다 2,000만~3,000만원정도 싼 1억~1억2,000만원이면 매입할 수 있다. 이들 지역의 전세값은 다소 차이는 있지만 주택가격의 55~65%선이다.
따라서 경매를 통해 이 지역의 소형아파트를 매입해 전세를 줄 경우 3,000만~4,000만원 정도의 비용이 투자되는 셈이다.
부동산업계 관계자들은 『강남지역의 20평형대 전세물량이 절대부족해 전세값은 오름세를 타고 있는 반면 매매가격은 아직 중대형 평형에 비해 상대적 들 오른 상황』이라며 『본격적인 이사철이 다가오면 매매가도 강세를 보일 가능성이 크다』고 진단한다. /이학인 기자 LEEJK@SED.CO.KR
