공장 경매의 투기장화가 우려되고 있다.
공장경매는 제조업을 영위하려는 사업자가 비교적 저렴한 비용으로 생산시설을 확보하는 수단으로 이용돼 왔다. 그러나 최근 경기침체 장기화로 중소기업 경영난이 가중되면서 공장을 낙찰 받으려는 실수요는 찾아볼 수 없다. 대신 공장을 매입해 택지 등으로 용도변경을 꾀해 이익을 챙기려는 투기세력이 몰리고 있다.
17일 경매관련 업계에 따르면 김포ㆍ화성시와 충남권 등 신도시 개발호재가 있는 지역의 경우 부동산에 투자하려는 수요자들 중에 비교적 입찰경쟁이 적은 공장입찰을 노리는 사례가 급증하고 있다는 것이다.
◇신도시 매매ㆍ개발차익 노린 공장 경매 활황 = 지난 5월의 경매통계를 보아도 전국의 평균 공장낙찰률은 22.0%에 그쳤지만, 신도시개발 예정지역인 김포와 화성지역 공장물건은 50%가 낙찰된 것으로 나타났다. 또 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격의 비율)도 72.9%에 달해 비교적 고가낙찰이 빈번했던 것으로 분석됐다.
행정수도이전 후보지 충남ㆍ대전권에서도 사정은 비슷하다. 지난달 공장경매에서 대전은 낙찰률 50%, 낙찰가율 85.9%, 천안은 낙찰률 66.6%, 낙찰가율 67.2%를 나타냈다.
이들 낙찰자중에는 제조업을 종사하기 위해서가 아니라 개발예정지의 토지를 확보하기 위해 경매에 참여하는 이들이 상당수라는 게 경매컨설팅 전문가들의 설명이다. 일단 공장을 낙찰 받으면 설비 등을 철거하거나 팔고, 토지의 용도를 변경해 주택개발사업 등을 벌이거나 매매차익을 얻으려는 투자자가 대부분이다.
한국자산관리공사 부동산플라자의 김성렬팀장은 “공장경매투자자들은 주택사업을 노리기 때문에 대지권이 큰 물건을 노린다”며, “경매나 공매를 통해 부동산을 취득하면 토지거래허가제도의 적용을 피한다는 점도 투자자를 끌어들이고 있다”고 설명했다.
◇실수요자 찌르는 `양날의 칼` 공장저당법 = 이에 반해 공장경매 실수요는 약세다. 이는 경기침체의 탓도 있지만 공장에 대한 저당권 설정 시 토지와 건물, 기계류를 하나로 묶어 일괄적으로 설정하게 하는 `공장저당법`의 한계 때문이라는 것.
공장저당이 설정된 공장은 경매 시 해당 토지ㆍ건물 뿐 아니라 기계류까지도 한데 묶어 일괄 입찰 된다. 이는 낙찰자가 비교적 저렴한 값에 공장은 물론 생산설비까지 확보할 수 있다는 이점이 있기는 하다.
하지만 낙찰자가 기존 생산품목과 다른 제조업을 운영하려 하는 경우라면 자신에게 쓸모 없는 기계류를 떠안아야 한다는 부담으로 인해 입찰을 꺼릴 가능성이 높다. 또 경매에 부쳐진 기계류는 대체로 수개월 이상의 관리소홀로 인해 낙찰시점에는 이미 고물이 될 우려도 낙찰 감소세를 부추긴다. 법무법인 유러의 최환주 변호사는 “대부분의 공장은 일반저당이 아닌 공장저당이 설정된 상태로 경매시장에 나온다”며, “낙찰자 입장에선 공장저당에 포함된 기계류 가치를 제대로 파악 못하면 경매투자에 실패할 위험이 있다”고 말했다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
