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재개발ㆍ재건축 아파트를 구입하는 방법은 2가지다. 조합원 분양 물량을 사는 것과 일반분양을 받는 것이다. 전문가들은 두 방법 모두 나름대로의 장단점이 있기 때문에 각자 처한 조건과 기대치에 따라 전략적인 선택을 해야한다고 조언한다.
우선 조합원 분양 물량은 값이 저렴하다는 게 무엇보다 큰 장점이다. 통상적으로 조합원 분양 물량은 일반분양가의 80% 수준에서 결정된다. 또 일반분양에 앞서 먼저 주어진 동ㆍ호수 선택권 때문에 로얄동ㆍ층을 구입할 수 있다는 것도 이점이다. 이 같은 장점 때문에 입주 후에 보다 큰 시세차익을 거둘 수가 있다.
하지만 조합원 분양권을 구입할 경우 사업지연에 따른 추가분담금 리스크가 있다는 게 단점으로 꼽힌다. 특히 미분양 여하에 따라서 추가분담금 규모는 예상했던 것보다 크게 늘어날 수 있다. 형식적으로는 기존주택을 구입하는 것이 아니라 지분을 매입하는 형태이기 때문에 이번 4ㆍ1부동산종합대책의 세제감면 혜택도 받지 못한다. 또 일반분양분보다 초기 투자금이 높은 것도 단점으로 꼽힌다.
반대로 일반분양은 추가분담금 리스크에서 자유롭다. 또 조합원 분양물량에 비해 초기 투자금 비중이 낮다. 계약금만 내고 중도금은 몇 차례에 나눠 내면 된다. 중도금 무이자 혜택을 받을 수도 있다. 다만 공급물량이 상대적으로 적다는 점, 로얄동ㆍ층 당첨확율이 낮다는 것은 단점이다.
마포구 아현3구역의 재개발한 '아현 래미안 푸르지오'의 전용면적 59㎡형의 일반분양분 4층의 분양가는 5억2,900만원이다. 11층에 배정된 같은 평형의 조합원 분양물량은 4억7,000만원이다. 일반분양분은 분양가의 10%인 5,290만원을 계약금으로 낸 뒤 중도금 60%과 잔금 30%를 나눠 내면 된다. 조합원 분양 물량을 선택할 경우에는 1억원 안팎의 금액을 지불한 뒤 지분을 매입해야 한다.
결론적으로 자금여력이 충분하지 않은 실수요자이고, 미분양 위험이 크다고 판단이 되는 경우에는 일반분양을 선택하는 것이 보다 안전하다. 또 집값이 많이 오른다면 4ㆍ1대책에 따른 양도세 감면으로 경우에 따라 조합원 분양물량보다 더 큰 시세차익을 거둘 수도 있다.
반면 자금에 여유가 있고 로얄동ㆍ층을 원하거나 추가분담금 리스크도 낮다고 판단되면 조합원 분양권을 선택하는 것이 유리하다. 다만 웃돈이 많이 붙어 있는 조합원 물량을 매수하는 경우 오히려 일반분양보다 비싼 값에 구입하게 되는 경우도 발생할 수 있기 때문에 유의해야 한다.
