[한국경제 어제와 오늘] <22> 공시지가

땅값은 한 나라의 생활수준과 경쟁력을 결정짓는 요소다. 땅값은 주택 가격에 영향을 줄 뿐만 아니라 기업의 투자비용을 결정짓기 때문이다. 여기서 땅값은 공시지가(公示地價ㆍofficial land prices)를 말한다. 국토해양부는 지난 1989년 7월부터 전국 토지의 가격을 조사해 공시하고 있다. 공시지가는 단위 면적(㎡)당 가격으로 나타내고 있는데 일반적인 토지거래의 지표가 되며 양도세ㆍ상속세 같은 각종 토지 관련 세금의 과세 기준이 된다. 따라서 실제로 거래되는 가격과는 차이가 있다. 공시지가의 가격 산정 기준일은 원칙적으로 매년 1월1일이며 예외적인 경우에 국토부가 기준일을 변경할 수 있다. 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가 조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정 지역은 2∼3년에 한번씩 조사하고 있다. 공시지가 조사 대상은 두가지로 나눈다. 첫째는 표준지 공시지가다. 전국의 토지 중 해당 지역을 대표할 수 있는 토지를 선정해 표준지 공시지가를 산정하게 된다. 표준지 공시지가는 개별지 공시지가와 토지 보상금의 기준 자료가 된다. 또한 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며 국가ㆍ지방자치단체 등이 업무와 관련해 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에도 그 기준이 된다. 표준지 공시지가를 산정할 때는 먼저 감정평가사에게 조사ㆍ감정을 의뢰하게 된다. 감정평가사는 토지 소유자와 관련 관청의 의견을 듣고 감정ㆍ평가하고 관련 관청의 토지평가위원회와 중앙 부처 토지평가위원회의 심의ㆍ토론을 거쳐 공시한다. 가격 산정 기준은 해당 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다. 여기서 적정가격은 시장가격에서 불합리한 요소를 배제한 가격으로 투기적 요소나 거래당사자 간의 특수한 사정으로 인해 형성되는 가격은 배제된다. 두번째는 개별지 공시지가다. 개별지 공시지가는 표준지 공시지가와 다르게 모든 토지의 공시지가를 산정하는 제도로 주로 세금을 산정하는 기초자료로 활용된다. 토지 관련 국세 및 지방세의 부과 기준, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과 기준이 된다. 개별 공시지가는 국토부가 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 표준지의 특성을 비교해 산출한다. 토지 특성 차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱해 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증을 받는다. 이후 토지소유자 등의 의견 수렴과 시ㆍ군ㆍ구 부동산평가위원회 심의 등을 거쳐 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정, 공시하게 된다. 각 토지 소유자들은 해당 토지가 속한 시ㆍ군ㆍ구에서 열람이 가능하며 이의가 있는 토지 소유자와 이해 관계자는 개별지 공시지가를 공시한 날로부터 30일 이내에 국토부에 이의를 신청할 수 있다. 올해 전국의 개별 공시지가 총액은 3,227조원에 달해 지난해 2,911조원보다 10.1%(316조원) 증가했다. 지난해에 11.6% 올랐던 것과 비교하면 다소 낮아졌지만 최근 5년 동안 누적 상승률은 105%, 즉 2배로 상승한 셈이다. 이는 행정도시ㆍ뉴타운 등 각종 개발로 인해 실제로 땅값이 많이 오른데다 공시지가와 실제 가격의 차이를 좁히기 위한 정책 방향도 영향을 미쳤기 때문이다. 참고로 올해 공시지가가 가장 높은 곳은 서울 명동 소재 상업지로 1㎡당 6,400만원이며 가장 낮은 곳은 경북 영덕군 소재 임야로 1㎡당 74원, 독도 전체의 공시지가는 약 8억5,000만원이다. 땅값이 올라가면 집값과 물가도 동반 상승해 서민 생활을 더욱 어렵게 한다. 더 나아가 각종 개발정책의 시행과 기업 활동에도 걸림돌이 된다. 땅값 안정을 위해서는 무분별한 개발을 지양하고 과도한 규제의 보완 등을 통해 가용 토지의 효율적 활용이 필요하다.