경매에 참가해 많은 경쟁자를 물리치고 낙찰을 받았다 하더라도 잔금을 내고 명도를 끝내기 전까지는 낙찰 받은 부동산의 소유권을 완전히 취득했다고 말하기 어렵다. 일반적으로 부동산을 경매로 낙찰 받아 잔금을 납부하고 명도까지는 통상 2~3개월 가량이 소요되기 때문이다.
이 때 낙찰 받고 명도까지 소요되는 기간 내에 낙찰 받은 부동산이 천재지변 등으로 파손 되는 등의 중대한 하자가 발견되는 사례가 간혹 있어 낙찰자에게 예기치 못한 손해가 생기게 되는 경우가 있다.
경매로 낙찰 받은 이후에 발견된 부동산의 중대한 파손이나 하자에 대한 구제 방법은 진행된 단계마다 조금씩 차이가 있다. 먼저 최고가 매수 신고인으로 결정된 후 매각허가 결정일 이전에 낙찰 받은 경매부동산의 중대한 파손이나 하자가 발견된 경우 낙찰자는 법원에 ‘매각불허가 신청’을 해 구제 받을 수 있다.
‘매각불허가 신청’을 받은 법원은 낙찰 후에 발견된 부동산의 중대한 하자 때문에 낙찰자에게 실질적인 피해가 있다고 판단되면 ‘매각불허가 결정’을 하고 최고가 매수 신고인에게 입찰보증금을 반환해 준다. 또 ‘매각허가결정’이 난 이후라면 ‘매각불허가 신청’이 아닌 ‘매각허가결정취소 신청’으로 구제를 받아야 한다.
이처럼 낙찰자는 ‘매각불허가 신청’이나 ‘매각허가결정취소 신청’을 통해 구제를 받을 수 있는데 이 경우 법원에서는 매각자체를 취소 시키기 때문에 최고가 매수 신고인의 모든 권리도 함께 소멸된다.
낙찰 받은 부동산이 중대한 하자가 있지만 권리까지 모두 포기하고 싶지 않다면 ‘매각대금감액 신청’을 이용하면 된다. ‘매각대금감액 신청’은 낙찰 받은 부동산의 중대한 파손이나 하자로 발생한 부담을 매각대금에서 감액 받을 수 있도록 한 것이다. 다만 손해에 대해 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 제출해야 하고 그 손해가 천재지변 등처럼 낙찰자가 도저히 예상할 수 없었던 사유로 발생된 것이어야 한다.
