"재건축보다 리모델링 해볼까"

리모델링전 서초구 방배동 궁전아파트.

리모델링후 서초구 방배동 궁전아파트.

각종 규제에 얽매인 재건축 아파트의 수익성이 떨어지면서 그 대안으로 리모델링이 주목 받고 있다. 리모델링은 낡은 건축물을 증축이나 수선해 건물의 기능을 높이고 수명을 연장시키는 방법. 아예 다 부수고 새로 짓는 재건축에 비해 공사기간도 짧고 비용도 적게 든다. 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발부담금, 기반시설 부담금 등으로 가뜩이나 수익성이 떨어진 재건축은 이번 1ㆍ11대책으로 분양가상한제가 도입되면서 인기가 더욱 떨어질 것으로 보인다. 대신 리모델링은 각종 규제완화 혜택을 받으면서 입지 좋은 낡은 아파트들의 변신을 주도할 전망이다. 리모델링의 경우 재건축의 절반 수준인 4년 내외에 사업이 가능하며, 공사시간도 재건축의 3분의 2 수준인 18~24개월 밖에 걸리지 않는다. 리모델링에 적합한 단지는 용적률 200% 내외로 12~15층 가량의 15~50년 된 중소형 단지. 이 같은 조건의 단지는 용적률 규제, 개발이익환수제, 소형평형 의무비율 등의 규제를 감안할 때 재건축을 해도 조합원들의 수익성이 낮다. 결국 리모델링을 통해 집의 면적을 넓히고, 내부 인테리어 및 배관, 배선을 다시 시공해 주거환경의 편의성도 높이고 자산가치도 높이는 방법을 선택하는 것이 좋다. 리모델링을 하면 증축, 안전성 개선, 복도식에서 계단식으로 전환, 최첨단 시스템 도입 등이 가능한데, 최근에는 리모델링의 가장 큰 단점으로 꼽혔던 지하주차장이나 엘리베이터 문제도 새로운 공법이 나오면서 속속 해결되고 있다. 특히 올해부터 리모델링 가능시점이 ‘준공 후 20년’에서 ‘준공 후 15년’으로 바뀌면서 사업추진 단지가 크게 늘어난 상태. 강남권 일부 아파트에서 목동, 송파, 방이, 오금동 등은 물론 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시까지 리모델링 시장에 관심을 보이고 있다. 사업 추진을 위한 주민 동의도 100%에서 3분의 2로 완화됐으며, 무분별한 증축을 우려해 최대 9평으로 제한했던 증축면적 제한도 없어졌다. 또한 재건축과 마찬가지로 공사비와 이주비에 대한 집단대출도 가능해져 경제적 부담도 크게 줄었다. 최근 리모델링 후 입주를 시작한 서초구 방배동 궁전아파트를 보면 리모델링 아파트의 성공적인 사례를 확인할 수 있다. 27년 된 궁전아파트는 총 3개 동 216가구 단지로 국내에서는 처음으로 단지 전체를 리모델링 했다. 리모델링 결과 28, 36, 42평형은 각각 35, 45, 53평형으로 7~11평형 넓어졌으며 지하주차장이 신설되면서 주차대수가 기존 78대에서 207대로 165% 증가했다. 지하공간을 신설하면서 주민회의실, 서클룸, 운동시설, 노인정 등 다양한 부대시설이 들어설 공간도 만들어졌다. 이 같은 변화는 시세에도 반영돼 이 단지 입주민들은 적게는 4억원에서 많게는 7억원의 시세차익도 얻을 수 있었다. 하지만 리모델링이 모든 단지에 이 같은 시세차익을 가져오는 것은 아니다. 또한 리모델링은 신축과 달리 원하는 평면을 100% 구현하기 어렵다는 단점을 가지고 있다는 것도 참고해야 한다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “10평형대 아파트를 20평형대로 늘리는 리모델링의 경우 증축면적도 많지 않고 가격변화도 크지 않았다”며 “어느 정도 중대형 평형이 나오면서 한강이 보이거나 역세권에 위치한 단지여야 리모델링 후 확실한 효과를 누릴 수 있을 것”이라고 말했다.