최근 서울 강남권과 수도권에서 주상복합아파트와 오피스텔 분양이 잇따르고 있다.이들 상품은 전용률을 일반아파트 수준까지 높이고 임대사업자를 위한 임대대행 및 호텔식 서비스를 도입하는등 다양한 마케팅으로 소비자들을 파고들고 있다.
하지만 오피스텔과 주상복합아파트는 주택건설촉진법상의 주택에 포함되지 않아 세금이나 관리비 등에서 일반아파트와 차이를 보이므로 이를 꼼꼼이 챙길 필요가 있다.
화인경영회계법인의 정영학 회계사는 "관련법상 주택으로 분류되느냐 아니냐에 따라 같은 평형의 부동산이라도 전혀 다른 세제 적용을 받게 된다"며 "특히 오피스텔은 임대사업용 주택으로 아예 등록조차 할 수 없다"고 설명했다.
◇매입시 취ㆍ등록세는 어떻게 다른가
주택등의 취ㆍ등록세는 분양가의 5%. 여기에 교육세와 농특세 등을 포함하면 총 5.6% 정도다.
오피스텔은 주택이 아닌 상업용 건물로 분류되기 때문에 아무런 세제감면 혜택을 받을 수 없다. 굳이 한가지 길이 있다면 분양대금을 선납하는 것이다.
대금 선납시 보통 분양가격의 12~13%정도 할인 받을 수 있는데 이렇게 되면 취ㆍ등록세의 산출기준인 분양대금이 낮아져 사실상 세액이 줄어드는 효과를 볼 수 있다.
일반아파트의 경우 신규분양 및 미분양 주택을 구입해 임대사업을 하면 취ㆍ등록세의 감면혜택을 받을 수 있다.
이 경우 전용면적 18평이하는 취ㆍ등록세 전액을 면제받을 수 있고 전용 18~25.7평도 오는 6월부터 세액의 50%를 감면받는다.
주상복합은 건축물관리대장과 등기부등본상에 주거용도의 시설임이 명시돼있어야만 일반아파트에 준하는 세제혜택을 받을 수 있다.
◇관리비는 얼마나
일반적으로 아파트 관리비는 평당 8,000원선이다. 여기엔 난방비와 청소비등 8가지 항목이 포함된다. 주상복합아파트의 관리비는 일반아파트보다 40~50%가량 비싼 1만2,000원선. 단지내 부대시설이 있다면 비용은 더 올라갈 수 있다.
반면 오피스텔의 평당 관리비는 1~2만원선. 호텔식서비스를 제공하는 경우라면 3~4만원까지 올라간다. 30평형의 경우 매달 30~120만원의 관리비가 드는 셈.
다만 최근엔 지역난방을 이용하거나 수영장ㆍ실내골프장 등의 부대시설을 거주민전용이 아닌 일반인용으로 만들어 관리비를 줄이는 경우도 있다.
◇오피스텔은 임대소득세를 고스란히 내야
아파트를 구입해 임대를 할 경우 부가가치세가 전액 면제된다. 특히 보유주택이 1~2가구라면 임대수입에 대한 소득세 부과도 전혀 없다. 주상복합아파트도 주거용일 경우엔 마찬가지의 세제 혜택을 받을 수 있다.
하지만 오피스텔은 이를 피할 수 없다. 임대소득(월임대료의 연간합계, 혹은 전세보증금의 7.5%)에 대해 10%의 부가가치세와 10~40%의 소득세를 납부해야 한다.
예컨대 20평형대 오피스텔을 임대해 월세 60만원을 받을 경우, 부가가치세와 소득세를 연간 60만원씩 모두 120만원을 납부해야 한다. 두달치 임대료를 고스란히 세금으로 내는 셈이다.
◇재산세도 아파트가 유리
재산세 납부시에도 아파트가 오피스텔보다 유리하다. 같은 규모의 부동산이라도 주거용의 재산세 과세액이 비주거용보다 낮게 나오기 때문이다.
따라서 위치나 구조등 기타 조건이 동일하다면 아파트가 오피스텔보다 좀더 적은 액수의 재산세를 부과 받게 된다.
특히 18평이하의 임대사업용 아파트는 재산세를 50% 감면받을 수 있다. 물론 오피스텔은 주택이 아니므로 재산세 감면대상에서 제외된다.
민병권기자
