강남 단독주택 재건축이 뜬다

최근 규제 완화에 대한 기대감이 높아지면서 강남권 단독주택 재건축이 새로운 투자처로 부상하고 있다. 단독주택 재건축을 추진중인 방배동ㆍ일원동의 평당 매매가가 3,000만원까지 치솟았다. 하지만 추진절차가 복잡한데다 아직 성공사례가 거의 없어 추진 과정에서 예기치 않은 문제가 불거질 수 있기 때문에 투자에 신중해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. ◇평당 3,000만원까지 치솟아=단독주택 재건축은 지난 5월 규제가 대폭 풀리면서 추진 요건이 종전 300가구 이상에서 200가구 이상으로 완화됐고 준공 후 15년 된 다가구ㆍ다세대 주택이 30% 이상이면 재건축을 추진할 수 있게 됐다. 여기에 단독주택 재건축을 정부가 중대형 아파트 공급수단으로 활용할 것이란 기대감이 팽배하면서 강남권을 중심으로 몸값이 급등하고 있다. 현재 강남권에서 재건축을 추진중인 단독주택지는 10여 곳에 달한다. 이 중 1~2년 전부터 재건축에 나서면서 사업 추진이 구체화하고 있는 방배동ㆍ일원동ㆍ삼성동ㆍ대치동 주변 가격이 강세를 보이고 있다. 방배2동 960번지 일대는 지난해 말 재건축추진위원회가 승인을 받아 사업추진을 구체화하고 있다. 추진위는 4만 여평에 2,200가구를 건립할 계획이다. 이에 따라 가격도 급등, 10평 미만 지분은 평당 2,000만~2,500만원에서 3,000만원까지 올랐고 40평 이상도 1,000만원을 넘어섰다. 일찌감치 사업추진에 나선 일원동 일대도 들썩이고 있다. 일원동 619~680번지 일대는 최근 투자 문의가 늘면서 가격도 크게 올라 10평 미만이 평당 2,900만~3,000만 원에 이르고 있다. 삼성동 84번지 일대는 최근 시행사가 가세하면서 가격이 폭등했다. 평당 2,500~3,000만원에 거래되던 10평형 미만 지분이 최고 4,000만원까지 올랐고 30평형대도 2,000만원을 넘고 있다. 몇 년째 사업추진이 지지부진 하던 대치동 977번지와 963번지 일대도 최근 다시 투자자의 관심지역으로 떠오르고 있다. ◇복병 많아 투자 신중해야=단독주택 재건축의 경우 성공사례가 거의 없는 데다 사업 추진 절차도 까다롭기 때문에 섣부르게 투자에 나서는 것은 바람직하지 않다는 게 전문가들의 지적이다. 또 단독주택 재건축 주민들은 초고층 재건축을 선호하고 있지만 대부분의 단독주택지가 2종 이하로 묶여 있기 때문에 12층 이하로 규제를 받기 때문에 일반 재건축에 비해 사업성이 떨어져 자칫 사업추진이 불가능해질 수도 있다. 특히 최근의 가격 상승이 시행사의 고가 매입의 영향이 크다. 때문에 향후 시행사가 사업성을 높이기 위한 인허가 과정에서 문제가 불거져 사업추진이 어려워질 경우 손해를 입을 수도 있다. 사업 장기화로 투자자금이 묶일 수도 있다. 제도적인 뒷받침도 부족하다는 지적이다. 단독주택 재건축은 아파트 재건축과 동일하게 경우 토지ㆍ주택 모두 소유해야 입주권을 받을 수 있다. 때문에 토지 또는 건물만소유한 주민들의 반발로, 조합설립 등 각종 주민 동의 여건을 맞추기가 쉽지 않을 수 있다. 지분 쪼개기가 성행하면서 사업성이 크게 떨어질 수 도 있다는 지적이다. 재개발의 경우 다가구 주택을 다세대로 쪼갤 경우 입주권을 1개만 주도록 제한하고 있지만 단독주택 재건축은 이 같은 제약이 없기 때문이다.