투기지역 내 아파트에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아지고 중도금 대출한도 역시 분양가의 40%로 제한된다.
이에 따라 이미 집이 있는 사람은 물론 앞으로 아파트 분양을 받아 중도금을 장만하려는 사람들도 은행에서 돈을 빌릴 수 있는 한도가 과거보다 크게 줄어 내 집 마련을 위한 자금조달이 한층 어려워질 전망이다.
10ㆍ29 주택시장안정대책으로 은행대출이 어떻게 달라지는지, 실수요자들이 내집마련 전략을 어떻게 짜야 할 지 알아보자.
◇중도금 대출도 분양가의 40%로 축소=투기지역의 아파트(주상복합 포함)의 담보인정비율이 50%에서 40%로 축소된다. 예를 들어 투기지역인 강남의 4억원 짜리(감정가 기준) 아파트(방 3개)를 담보로 대출할 경우 아파트값의 40%인 1억6,000만원에서 방 3개에 대한 4,800만원의 임차 보증금을 뺀 1억1,200만원을 대출 받을 수 있다.
또한 아파트를 분양 받은 사람이 중도금대출을 받는 경우도 현재 분양가액의 50~60%에서 40%로 축소된다. 투기과열지구의 아파트는 50%로 제한된다. 은행권에 이어 보험사의 담보비율도 40%로 떨어진다. 은행권의 담보비율 인하로 주택담보대출의 수요가 보험사로 몰릴 가능성에 대비하기 위한 것이다.
◇근저당 설정 120%로 제한=은행의 근저당 설정 한도도 주택담보대출액의 150%에서 120%로 제한된다. 따라서 신용대출을 받을 수 있는 규모가 그만큼 줄어든다. 예를 들어 4억원짜리 강남 아파트의 경우 40% 범위 내에서만 주택담보대출을 해주고 근저당 설정은 1억9,200만원까지 가능하다. 추가로 신용대출을 받을 수 있는 규모는 사실상 3,200만원으로 줄어들게 된다. 지금까지 은행들은 담보인정 비율보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 그 차액만큼 신용대출을 관행적으로 해 왔지만 이제부터는 이러한 영업행태가 어려워질 전망이다.
◇동일인 복수대출 불허= 이 달부터 차주의 직장ㆍ소득ㆍ금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가해 대출하고 있는지를 금융당국이 집중 점검한다. 따라서 동일인이 여러 금융회사에서 주택담보대출을 받거나 소득이 없는 미성년자가 대출을 받기가 힘들어 진다. 특히 이미 주택담보대출을 받은 사람이 미성년자일 경우 은행이 자체적으로 만기상환을 요구하거나 대출금리를 인상할 가능성도 있기 때문에 합리적인 대처가 필요하다.
◇ `생애최초 주택자금대출`활용=이러한 조치는 신규대출에만 적용되고 기존 대출을 만기 연장할 때에는 현재대로 담보비율이 인정된다. 따라서 새로 대출을 받아 내집 마련을 하려는 사람들은 변화된 주택담보대출 규정에 따라 새로운 전략이 필요하다.
우선 `생애최초`로 내집 마련을 하려는 실수요자들은 정부에서 지원해 주는 `생애최초주택자금대출`을 적극 활용할 필요가 있다. 이 대출은 주택가격의 70% 범위 내에서 최고 1억원까지 대출 받을 수 있고, 원금과 이자는 20년에 걸쳐 나눠 갚으면 된다. 현재 국민ㆍ우리은행과 농협 등에서 취급하며 올해 말 까지만 취급하기 때문에 서둘러야 한다. 또 새로 대출받는 것 보다 전 소유자의 대출금을 안고 집을 사는 것도 방법이다.
은행이나 보험사의 대출한도 이상으로 대출을 꼭 써야 한다면 시중은행 보다 금리가 3~4%포인트 높다는 점을 감수하고 저축은행을 찾으면 된다. 저축은행의 담보인정비율은 아직 70%에 이른다.
◇ `모기지론`에 관심을 = 내년부터 시행될 모기지론을 눈여겨 볼 필요가 있다. 모기지론은 집을 살 때 집값의 30% 정도만 내고 나머지는 연 6% 안팎의 금리에 최장 20년 까지 원금을 분할 상환하는 대출제도다. 이 제도가 시행되면 주택을 새로 마련하는 사람은 한꺼번에 목돈을 내야 하는 부담을 더는 효과가 있어 서민들의 내집 마련 부담이 한결 가벼워 진다. 현재까지 거론되는 내용을 보면 대출한도는 원리금 상환액이 월 소득 금액의 3분의 1을 초과하지 않도록 제한을 둘 것으로 예상된다. 따라서 매월 상환금액이 부담이 될 수 있어 저소득층에게는 `그림의 떡`이 될 수도 있다.
<김홍길기자 what@sed.co.kr>
