철거시점 1주택 3년보유자 입주까지 무주택땐 비과세
'재개발·재건축으로 집이 철거됐을 경우 그 주인은 무주택자인가 아닌가?' 정답은 무주택자다.
철거되면 주택으로 보지 않기 때문이다. 재개발·재건축의 경우 기존 주택이 헐렸다가 다시 짓는 것인 만큼 각 시기에따라 양도소득세 산정기준이 다르다.
철거 전에 팔면 주택으로 간주헤 세금이 부과된다. 그러나 멸실 후 매각하면 분양권으로 간주, 실거래가로 양도세가 산정된다. 또 재개발·재건축 주택을 포함해 1가구 2주택자인 경우 어느 시점에 주택을 양도하느냐에 따라 비과세·과세가 결정되기도 한다.
재개발·재건축 주택의 양도세 절세전략을 살펴본다.
◇철거 후 입주때까지 분양권으로 간주=재개발·재건축 주택은 철거 후 입주 때까지 분양권으로 간주된다. 재개발은 관리처분인가, 재건축은 사업계획 승인일을 기점으로 해 그 전에는 주택, 그 후에는 분양권으로 보는 것이다.
통상 분양권은 보유기간에 상관없이 실거래가로 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 단 재개발·재건축 주택의 경우 예외가 있다.
관리처분·사업계획 승인일 당시 1가구 1주택자로 3년 이상 보유했고 철거 후 분양권 양도 시점에서 무주택자인 경우 비과세를 받을 수 있는 것이다.
때문에 재개발·재건축 주택을 포함해 1가구 1주택자로 철거 당시 3년 이상 보유요건을 충족했다며 입주 때까지 무주택 자격을 유지하는 것이 세금을 줄이는 한 방법이다.
◇대체 취득주택은 비과세=건물 철거로 인해 주택을 매입해 살다가 준공 후 해 아파트로 이사하는 경우가 있다. 이 때 이주 목적으로 산 주택을 파는 경우 양도세 과세여부가 문제가 된다.
이런 경우 대체취득 주택 매입시점에 따라 과세기준이 다르다. 관리처분·사업계획승인이 난 후 매입한 주택은 새 아파트 완공 후 2년 이내에 팔면 보유기관에 상관없이 비과세 받는다. 전 가구원이 거주해야 한다는 조건이 따른다.
반면 사업계획·관리처분이 떨어지기 전에 주택을 매입했다면 사정이 달라진다. 이런 경우 거주 이전 목적을 위한 대체취득으로 보지 않는다. 때문에 매각시점 당시 보유기간에 따라 비과세·과세가 결정된다.
거주 이전을 목적으로 임시로 주택을 취득하는 경우 반드시 사업계획·관리처분이 난후 매입하는 것이 절세하는 방법이다.
아울러 새로 입주한 재개발·재건축 아파트를 먼저 팔게 되면 무조건 과세 대상이 된다는 것을 잊어서는 안된다.
◇1가구 다(多)주택자, 철거일 기준=재개발·재건축 주택을 포함 1가구 2주택자라면 매도시점에 주의를 기울여야 한다.
재개발·재건축 주택이 철거된 후 남아 있는 1주택을 파는 경우를 가정해 보자. 이런 경우 철거된 주택은 주택으로 보지 않는다.
즉 철거 시점부터 새 아파트 완공 때까지는 1가구 1주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 요건을 충조했다면 세금을 물지 않는다.
반대로 건물 철거 전에 1가구 2주택자로 간주, 양도소득세가 과세된다.
◇1주택자, 공사기간 보유기간으로 인정=재개발·재건축 주택을 한 채만 갖고 있는 상태에서 건물 철거 후에 다른 주택을 매입하지 않고 새로 완공된 주택으로 이주하는 경우가 있다.
새로 완공된 재개발·재건축 주택을 팔때 양도세는 어떤 기준에 의해 부과될까. 이런 경우 공사기간도 보유기간으로 인정된다는 사실을 잊어서는 안된다.
본인이 살기 위해 종전 주택을 헐고 새 주택을 짓는 경우 공사기간도 보유기간으로 인정하고 있다.
