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Q=재개발ㆍ재건축에 관심이 많은 예비 투자자입니다. 정비사업의 수익성을 결정하는 중요한 요소 가운데 하나로 용적률이 꼽히는데 기준ㆍ허용ㆍ상한용적률이 각각 어떻게 다른지 궁금합니다. 또 각 지방자치단체가 권한 범위 내에서 풀어줄 수 있는 용적률의 최고치는 얼마까지인지도 알고 싶습니다. A= 재개발ㆍ재건축뿐 아니라 각종 개발사업에서 가장 중요한 변수는 용적률입니다. 신축 가구 수를 결정하는 가장 절대적 변수가 되기 때문입니다. 하지만 사업성을 높이기 위해 용적률을 지나치게 높이면 기반시설이 부족해질 수 있고 주거의 쾌적성이 떨어질 수도 있습니다. 이 때문에 각 지자체에서는 이러한 부분에 대한 사업 시행자의 노력을 따져 그에 맞게 용적률로 인센티브를 주는 형태를 취합니다. 지자체가 정한 기준에 따라 공간배치를 하거나 공원이나 도로 등을 해당 지자체에 얼마나 기부했는지(기부채납) 등으로 용적률을 높여주거나 낮춘다는 뜻입니다. 서울시 도시계획조례 시행규칙은 기준용적률을 '정비구역 지정시 도시계획조례 규정에 의한 용적률의 범위 안에서 블록ㆍ필지별로 정한 용적률이며 각종 건축물 신축 때 지자체 조례로 규정한 용적률 범위 안에서 정한 용적률'이라고 정의하고 있습니다. 쉽게 말해 아무런 인센티브도 받지 않을 때의 용적률이라는 뜻입니다. 예를 들어 서울시의 경우 3종주거지역의 법정 용적률은 250%지만 보통 기준용적률은 170%가 주어집니다. 나머지는 친환경 설계나 기부채납 등으로 채우라는 것입니다. 이때 지자체가 원하는 방식으로 공간을 배치해 지구단위계획 또는 정비계획을 통해 확정되는 용적률이 허용용적률입니다. 반면 상한용적률은 공원ㆍ광장ㆍ도로 등의 조성을 위해 사업 시행자가 땅의 일부를 지자체에 기부 채납했을 때 주어지는 인센티브가 반영된 용적률입니다. 허용용적률은 땅 주인이 바뀌지 않아도 받을 수 있는 반면 상한용적률을 받기 위해서는 기부채납하는 땅의 소유권 자체를 공공기관 등에 넘겨줘야 한다는 것이 차이점입니다.
