법원 '미등기 토지 전매단 수법'에 제동

법원 '미등기 토지 전매단 수법'에 제동 땅산후 미등기 전매못하자 서류조작 '거래불허가 처분'따내 계약파기해도 "계약금 돌려줄 필요없다" 토지거래허가구역내 토지 매수계약을 한 뒤 미등기전매를 추진하다 여의치 않을 경우 토지거래불허가를 이유로 계약을 파기하고 계약금을 돌려 받는 미등기토지 전매단의 수법에 법원이 제동을 걸었다. 토지가격이 급등하던 시기에 활개를 쳤던 ‘미등기 전매단’들은 일단 땅 주인과 매매 계약서를 쓰고 계약금을 지급한 후 적당한 제3의 매수자를 찾는다. 이후 자신들이 산 가격에 웃돈을 붙여 제3의 매수자에게 매도하고 이 과정에서 토지소유권등기는 원래 땅 주인에서 바로 제3의 매수자에게 넘어가게 한다. 기록상으로는 전매단이 개입한 흔적이 없기 때문에 웃돈을 챙긴 것에 대한 세금을 한푼도 안 낼 수 있는 것이다. 만약 제3의 매수자를 찾지 못하게 될 경우에는 일부러 토지거래불허가를 받아 이를 이유로 계약금과 중도금 등 이미 지급한 돈을 돌려달라고 요구한다. 이는 “토지거래허가구역 내 매매계약은 거래허가를 받기 전에는 효력이 발생하는 것이 아니므로 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 없다”는 대법원 판결을 교묘히 이용한 것. 전매단이 소송을 제기할 경우 법원에서는 이 같은 대법원 판례를 적용, 대부분 계약금과 중도금을 돌려주라는 판결을 내려 왔다. 그러나 최근 이 같은 법원의 입장을 뒤엎는 판결이 나왔다. 부동산중개업자를 낀 A씨 일당은 토지거래허가구역인 화성시 향남면에 소재한 토지 주인 B씨에게 2억5,000여만원에 토지를 매수하기로 하고 계약금과 중도금 일부인 1억원을 지급했다. A씨는 잔급 지급을 미루며 전매자를 물색했으나 생각보다 땅값이 오르지 않아 전매차익을 노린 미등기 전매를 할 수 없게 됐다. 그러자 A씨는 ‘고의로’ 해당 관청에 토지거래허가가 나지 않게끔 서류를 작성해서 제출했고 거래불허가 처분이 나자 이를 이유로 B씨에게 돈을 돌려달라며 소송을 제기했다. A씨는 “토지거래불허가로 인한 부득이한 사정 때문에 계약이 성립될 수 없게 됐으므로 돈을 돌려 받아야 한다”고 주장하며 1심 법원으로부터 승소 판결을 받았다. 그러나 항소심의 판단은 달랐다. 서울고등법원 민사21부(부장판사 이동명)는 지난 6일 부동산중개업자 A씨가 토지주인 B씨를 상대로 제기한 부당이득반환소송에서 “A씨가 미등기 전매가 안되자 외지인을 매수인으로 내세워 일방적으로 불허가처분을 받았다는 점에서 이미 지급한 돈 8,000만원은 돌려 받을 수 없다”며 1심 판결을 파기했다. 재판부는 판결문에서 “대법원 판결은 진정한 의사로 매매계약을 체결하는 매수자들에게만 적용하는 것이 타당하다”며 “부정한 목적으로 매매계약을 체결한 A씨측의 주장을 받아들일 수 없다”고 못박았다. /이혜진기자 hasim@sed.co.kr ◇미등기전매= 부동산 거래시 등기를 하지 않고 다른 사람에게 되파는 행위로 양도소득세, 취득ㆍ등록세 등의 세금을 회피하려는 수법이다. 그러나 미등기 전매는 부동산등기특별조치법에 따라 불법행위이며 적발시 징역 3년 이하 또는 벌금 1억원에 처해진다. 입력시간 : 2007/05/14 17:10