이번에도 'CD금리 하락=집값 상승' 통할까

‘시중금리 인하, 약발 먹힐까.’ 한국은행의 기준금리 인하로 12월 들어 양도성예금증서(CD) 금리 역시 급락세를 보이면서 금리 인하가 부동산시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 통상적으로 CD금리 인하는 주택대출금리 인하로 이어져 부동산 거래를 활성화하는 요인이 된다. 16일 한국증권업협회와 관련 업계에 따르면 올해 집값의 움직임은 CD(91일)금리 추이와 반비례한 것으로 나타났다. 실제로 지난 7월 월평균 CD금리는 5.52%로 6월보다 0.16%포인트 상승했고 이와 동시에 서울 집값 역시 본격적으로 하락하기 시작했다. 고정형 주택대출금리가 8%대까지 치솟으면서 이자 부담을 못 이긴 ‘버블세븐’ 집주인들이 최고가 대비 20% 이상 싼 급매물을 쏟아내기 시작한 것도 이 즈음이다. 12억원대를 고수하던 서울 강남구 대치동 은마아파트 112㎡형은 7월 들어 10억원대 초반에 급매물이 나왔고 현재는 실거래가 기준 8억1,500만원까지 집값이 추락했다. 경기 용인시 역시 사정은 비슷해 상현동 금호베스트빌 155㎡형은 올해 초 6억원선이었던 매매가가 7월 들어 급매물 기준 5억원까지 하락했고 현재는 이보다 1억원가량 더 떨어진 4억원 초반에 호가를 형성하고 있다. 실제 부동산114에 따르면 7월 당시 강남3구의 3.3㎡당 평균 매매가는 2,906만원이었다. 이는 6월보다 25만원이나 하락한 금액으로 이때부터 매달 평균 30만~40만원씩 떨어지기 시작한 3.3㎡당 평균 매매가는 12월 현재 2,674만원까지 급락했다. 김호철 단국대 교수는 “일반적 경제원리로 봤을 때 시중금리가 집값 변동에 영향을 미치는 것은 당연하다”며 “한국은행의 기준금리 완화가 부동산시장 활성화의 신호탄이 될 수도 있다”고 평가했다. 하지만 최근 시중금리 인하가 부동산시장에 온기를 불어넣기까지는 시간이 조금 더 필요하다고 대다수 부동산 전문가들은 진단했다. 금리는 내렸지만 각 은행이 국제결제은행 자기자본비율(BIS)을 맞추기 위해 돈줄을 풀지 않는데다 실물경기 침체까지 겹쳐 매수 심리가 극도로 악화됐기 때문이다. 고준석 신한은행 지점장은 “10월 한때 6.18%까지 치솟았던 CD금리가 4.75%까지 떨어지며 6%를 넘었던 변동형 주택대출 최저금리 역시 5%선으로 주저앉아 자금압박에 따른 급매물 출현은 주춤할 것으로 보인다”면서도 “각 은행이 대출자격 심사를 워낙 강화하고 있어 매수세가 살아나기는 쉽지 않을 것”으로 전망했다. 예를 들어 20년 만기로 3억원을 대출 받아 집을 샀다면 주택대출금리가 6%에서 5%로 1% 하락할 경우 매달 부담해야 하는 이자부담액이 25만원가량 줄어들게 된다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 이에 “집값 대세상승기라면 시중금리 하락에 따라 레버리지 효과를 노린 대출 수요가 늘어날 수 있겠지만 지금은 경기가 워낙 침체돼 이러한 매수세를 기대하기 어려운 상황”이라며 “당분간은 ‘금리하락→집값 상승’으로 이어지는 일반 공식이 깨질 수도 있다”고 설명했다. 김 교수 역시 “현재는 집값을 둘러싼 다양한 변수 때문에 금리 하락만으로 집값 추이를 내다보기 어려운 상황”이라며 “결국 국제적 경제 위기가 어떻게 풀려가느냐에 ‘금리 인하’ 주사의 약효가 나타날 것”이라고 말했다.