서울 분양가 산정기준 '인근시세' 어떻게 정할까?

서울시가 향후 공급하는 아파트를 인근 아파트 시세의 75~85% 수준에 공급하겠다고 발표하면서 ‘인근 시세’의 기준이 어떻게 책정될지에 관심이 쏠리고 있다. 서울시는 10일 분양가심의위원회를 열어 ‘인근 시세’를 정의하고 구체적인 책정방안을 논의할 방침이다. 서울시가 발표했던 주택분양가격 결정방안에 따르면 SH공사가 공급하는 공공아파트는 인근 주택가격과 연동해 전용 25.7평 이하의 경우 주변시세의 75% 내외, 25.7평 초과는 주변시세의 85% 내외로 책정될 계획이다. 오는 9월 분양하는 은평 뉴타운 역시 분양가가 이 수준까지 낮춰지진 않더라도 ‘그 취지를 적용할 수 있도록 하겠다’는 게 서울시의 입장이다. ‘인근 시세’라는 개념은 지난해 판교 신도시 분양에서 등장했다. 당시 건설교통부는 ‘주변시세 수준’의 분양가를 책정하면서 ‘주변’은 성남시, ‘시세’는 그 해 1월 초 발표된 공시지가(시세의 80%)에 국민은행이 발표한 월별 집값 상승률을 곱해 계산했다. 건설교통부의 한 관계자는 “당시 분당만 기준으로 하면 분양가가 너무 높아지고 성남시를 포함해야 소형평형 가격을 산출할 수 있다는 지적에 따라 비교대상을 성남시로 지정했다”며 “가격산정 방식도 실거래가를 참조해 적정거래가 가능한 가격을 기준으로 삼았다”고 설명했다. 서울시가 판교 신도시 분양가 책정방식을 그대로 적용할 경우 이달에 발표되는 공시지가를 기준으로 분양가가 매겨질 확률이 높다. 공시지가에 분양하는 직전 달까지의 월별 상승률을 곱한 후 분양날짜까지의 일별 상승률을 다시 곱해주는 것이다. 하지만 서울시내에 공급되는 아파트는 ‘주변’의 개념을 뚜렷하게 정의하기가 훨씬 어렵다. 한국감정원의 한 관계자는 “서울 시내 택지지구의 경우 주변에 신규 아파트와 기존 아파트가 섞여 있기 때문에 분양가 산정의 기준이 되는 ‘인근’을 정의하기가 결코 쉽지 않다”며 “판교라면 분당, 파주라면 일산이라는 비교대상이 있는 수도권과 달리 은평 뉴타운은 은평구를 비교하기도, 그렇다고 인근 구를 비교하기도 난감해보인다”고 말했다. 서울시가 새로 공급하는 아파트의 시설 수준이 주변보다 높아지는 것도 분양가 산정을 어렵게 하는 요인이다. 서울시 관계자는 “새 아파트가 건립되면 단지규모ㆍ주거환경ㆍ지하주차장 등 시설 수준이 높아지는데 무조건 산술적으로 75~85%를 맞춘다고 생각하면 무리”라며 “가장 객관적인 접근방식으로는 건립한 아파트를 감정해 시세를 결정하는 방법도 있는 만큼 심의위원회가 청약자들이 납득할 만한 최종 결론을 내리게 될 것”이라고 말했다.