최근 집판 1주택 장기보유자 잔금 20일 이후에 받아라

부동산에 투자하면서 투자자들이 간과하는 부분이 세금이다. 상당수 투자자들이 살 때 내는 세금만 생각하고 이후 부담해야 할 보유세나 팔 때 낼 양도세는 놓치는 식이다. 세금은 투자 측면에서는 수익을 상쇄하는 비용이다. 당장 가격이 오를 것이란 단순한 생각으로 세금을 잘 모른 채 투자했다가는 나중에 물건을 처분한 뒤 수익보다 많은 비용을 지불하는 실패를 겪는 사례도 허다하다. 이명박 정부의 출범과 함께 부동산 관련 세 제도가 속속 바뀌고 있다. 올해 어떤 제도가 바뀌고 어떻게 하면 세금을 덜 낼 수 있는지 알아본다. ◇올해 어떤 제도가 바뀌나= 새 정부에서 가장 먼저 손을 댄 부동산 세제는 장기 보유 1주택자에 대한 양도소득세 감면이다. 이를 위해 정부는 최근 1가구 1주택에 적용되는 장기보유 특별공제율을 최고 45%에서 80%로 확대해 오는 20일부터 시행할 예정이다. 개정안에 따르면 3년 이상 보유한 주택의 경우 양도소득을 공제해주는 장기보유 특별공제율이 매년 4%포인트씩 20년까지 늘어 최대 80%를 공제 받을 수 있다. 기존에는 15년간 매년 3%씩만 공제를 해줬기 때문에 공제한도가 45%에 불과했다. 만약 1가구 1주택자이면서 최근 집을 매도해 장기보유 특별공제 혜택을 못 받을 위기에 처한 사람은 잔금을 20일 이후로 늦춰야 한다. 현행 소득세법은 잔금 청산일과 부동산 등기부 등본의 등기 접수일 가운데 빠른 날을 주택 처분일로 보고 있기 때문에 소유권 이전 등기를 20일 이후로 미룬다 해도 잔금이 그 전에 치러졌다면 특별공제 혜택을 받을 수 없게 된다. 또 잔금일자를 20일 이후로 변경한 경우에도 중개업자로 하여금 구청의 부동산거래관리시스템에 신고하도록 해야 한다. 잔금 청산일은 매매계약서상의 잔금일이 아니라 거래관리시스템의 잔금일자로 따지기 때문이다. 이와 함께 재산세와 종합부동산세에 적용되는 과표 적용률이 각각 공시가격의 50%에서 55%, 80%에서 90%로 상향 조정돼 지난해와 집값이 같다 하더라도 내야 하는 세금은 더 늘어나게 된다. ◇다주택자는 증여 고려해 봐야= 1주택자는 장기보유 특별공제율 상향 조정으로 혜택을 받을 수 있지만 다주택자의 경우엔 특별 혜택없이 오히려 보유세만 늘어나게 돼 세금 부담이 커지게 됐다. 또 다주택자가 집을 팔 때 적용되는 세율도 60%에 달하기 때문에 갖고 있기도 어렵고 팔기도 힘든 상황이다. 전문가들은 이 경우 증여를 고려해보라고 권한다. 증여를 하게 되면 증여세를 내지만 양도세보다 적다면 이용해 볼만 하다. 특히 올해부터 배우자에 대한 증여재산 공제액이 6억원으로 늘었기 때문에 배우자에게 증여한 뒤 양도하게 되면 세금을 줄일 수 있다. 다만 5년 이내에 매각할 경우엔 양도세 중과를 그대로 적용 받기 때문에 곧 집을 매각하려는 사람들에겐 좋은 방법이 아니다. 또 증여엔 부담부 증여가 있다. 예를 들어 다주택자인 A씨가 10년 전에 2억원을 주고 산 아파트가 지금 10억원이 됐다고 가정할 경우 이 주택을 양도하게 되면 차익(8억원)에서 기본공제(250만원)을 제외한 금액의 60%인 4억7,850만원을 양도소득세로 내야 한다. 그러나 A씨가 이 아파트를 담보로 6억원을 대출 받고 성인 자녀가 담보 대출을 승계하는 조건으로 증여를 하게 되면 자녀가 6억원을 갚아야 하기 때문에 4억원에 대해서만 증여세가 부과된다. 이 경우 4억원 중 3,000만원이 공제(미성년 자녀는 1,500만원)돼 3억7,000만원이 과세표준이 되며 증여세는 총 5,400만원이 된다.(표1 참조) 만약 부담부 증여를 하지 않고 그냥 증여를 했을 경우엔 세금이 1억6,100만원이 되기 때문에 세금이 크게 줄게 된다. 하지만 부담부 증여를 잘못 사용하게 되면 오히려 일반 증여보다 세금이 더 늘어날 수도 있다. A씨 입장에서 보면 주택을 담보로 대출 받았던 6억원에 대한 채무가 사라지는 셈인데 이는 민법상 대물변제에 해당돼 이에 대해선 양도소득세를 내게 된다. 즉 10억원 중 6억원은 받은 것으로 보기 때문에 차익의 10분의 6에 대해선 60%에 해당하는 양도세를 내야 한다. 이 때문에 부담부 증여를 고려하는 사람은 가장 최근에 구입해 매매차익이 적은 집을 증여해야 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있다.