Q. 저는 현재 용인 소재 아파트(지난 3월 취득 및 현재 거주), 강남 소재 아파트(지난 85년 취득, 10년 이상 거주, 양도가액 10억원, 취득가액 1억 6,000만원) 2주택을 소유하고 있습니다.
8ㆍ31 부동산대책으로 1세대 2주택자에 대한 양도세가 강화되고 종합부동산세도 점차 늘 것으로 예상됩니다. 강남 소재 아파트는 향후 양도차익을 많이 낼 수 있을 것으로 예상되는데 양도를 할 지, 현재 결혼해 분가한 자녀(개인사업자이며 무주택자임)에게 증여를 할 지 고민됩니다.
A. 용인 소재 아파트를 취득한 지 1년 내에 강남 소재 아파트(1세대 1주택 비과세요건 충족)를 양도한다면 일시적 1세대 2주택에 해당됩니다. 따라서, 양도가액 중 6억원을 초과하는 양도차익 상당액에 해당되는 양도세만 내면 됩니다. 결국 양도세 및 주민세로 납부할 금액은 약 7,100만원 정도 됩니다.
만약 강남 소재 아파트를 증여한다면 단순증여(부동산만 증여)와 부담부증여(부동산 및 부동산에 담보된 채무를 승계 시키는 증여) 2가지의 방법이 있습니다. 단순증여 할 경우 그 증여세 및 취ㆍ등록세 등의 부담세액을 계산해 보면 약2억4,800만원 정도 됩니다.
그러나 전세 채무 3억원 및 대출채무 3억원을 수증자가 승계하는 부담부증여를 하게 되면 납부할 양도세는 없으며, 증여세 및 취ㆍ등록세 등은 9,800만원이 됩니다. 즉, 단순증여보다 세 부담이 1억5,000만원 정도 줄어듭니다.
본래 부담부증여 시 수증자에게 승계 시키는 채무액에 대해서는 양도세가 발생하나, 이 사례의 경우 증여하고자 하는 부동산이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하고 채무승계가액이 6억원 이하이므로 양도세가 발생하지 않는 겁니다.
증여를 받은 자녀는 증여후 1세대 1주택으로서 향후 3년 이상 보유, 2년 이상 거주만 하면 양도가액 중 6억원을 초과하는 양도차익상당액에 대해서만 양도세를 내면 되므로 절세가 됩니다.
결국, 대상 부동산이 향후 양도차익 상승 가능성이 충분하고 부담부증여를 받는 수증자가 승계하는 채무를 자력으로 상환할 수만 있다면 양도보다는 부담부증여를 하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.
