아파트값이 여전히 내리지 않고 있다. 당국의 부동산안정대책은 왜 그리 많은가. 대책이 너무 많아 대책으로써 효과가 없다. 결국 대책이 없는 셈이다. 특히 시장은 당국의 대책을 비웃고 있다. 이제는 지방까지 가격폭등이 확산되고 있다. 아파트값 폭등은 기본적으로 아파트 수급불균형 때문이다. 여기에 저금리기조 정책과 은행권의 주택담보대출 급증을 꼽을 수 있다. 시중의 350조원에 달한다는 부동자금도 한몫 거들었다. 또 외환위기 이후 조세감면, 규제완화, 공적자금 지원, 부동산유동화제도 등을 도입하며 부동산경기 부양정책이 뒷받침된 것이다. 핵심 없는 부동산안정대책들 특히 분양가 자율화조치 및 분양권 전매를 허용, 분양가가 급상승하는 등 투기적 수요가 자랄 수 있는 토양이 만들어진 점이 주요하게 작용했다. 이 같은 원인은 누구나 다 안다. 당국자들은 더 잘 알고 있다. 알면서도 부동산안정대책에는 문제를 풀어낼 핵심처방이 없다. 그러니 대책의 약발이 안 먹힐 수밖에 없다. 당국은 부동산안정대책을 내놓을 때마다 "곧 거품이 사라질 것"이라고 장담해왔다. 그러나 현실은 정반대다. 오히려 투기심리만 부추기는 역효과를 불렀다. 면역력만 키운 것이다. 서울 아파트값은 올들어 22.8%, 수도권은 19.6%나 올랐다. 지난 91년 이후 최고의 가격상승률이다. 다시금 부동산은 최고의 투자상품으로 부상했다. 문제의 심각성은 4년 전 가격폭락 시점과 달리 현재의 가격상승이 저금리하에서 급팽창한 담보대출을 기반으로 하고 있다는 것이다. 90년대 초 일본의 버블 붕괴 직전과 비슷한 현상이다. 80년대 일본의 경우를 보자. 당시 일본은 '토지광란(土地狂亂)'이라 할 만큼 부동산값이 치솟았다. 심지어 도쿄의 땅값만으로 미국 본토를 모조리 살 수 있을 정도였다고 한다. 그러다 90년대 들어 거품이 빠지면서 값이 폭락했다. 때문에 이를 담보로 했던 은행이 집단 부실화, 도산이 이어졌고 12년째 일본경제 전체가 장기불황에 허덕이고 있다. 거품이 사라질 것에 대비해야 당국도 진단했듯 현재 아파트값에는 거품이 많다. 이 거품이 일순간 사라질 경우 단순한 아파트값 하락에만 그치지 않는다. 한국경제 전체의 후퇴로 이어질 가능성이 높다. 일본의 교훈에서 알 수 있는 일이 아닌가. 사실 우리나라 부동산가격 상승은 주택의 소득수익률(6~8% 전후)이나 실질경제성장률 6% 전후를 감안할 때 연10~15% 정도면 내재가치 상승을 반영한다고 볼 수 있다. 그러나 서울 지역 아파트는 그 두배 가까운 상승률을 2년째 기록 중이다. 분명 현재 국내 부동산시장은 이미 과열상태다. 따라서 이에 대한 당국의 대책이 부동산이나 건설정책 수준에서 그칠 일이 아니다. 금리ㆍ세금ㆍ부동자금ㆍ증시활성화ㆍ도시계획 등등 한국 경제정책 전반의 차원에서 이뤄져야 한다. 당국자들도, 일반 국민들도 모두 알고 있는 부동산 안정의 해답을 두고 이젠 더 이상 돌아가지 말아야 한다. 동원 가능한 모든 조치를 가동, 더 이상의 또 다른 대책이 필요 없는 확실히 믿을 수 있는 대책을 기대해본다.
신정섭<건설부동산부>기자
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